Denkmal-AfA, Neubau-AfA oder Pflegeimmobilie: Der komplette Vergleich 2026

Wer 2026 mit einer Immobilie Steuern sparen will, hat drei grundlegend unterschiedliche Wege: die erhöhte Abschreibung bei denkmalgeschützten Objekten, die 2024 zurückgekehrte degressive AfA für Neubauten und die Kombination aus stabiler Rendite und steuerlicher Effizienz bei Pflegeimmobilien. Welcher Weg sich für Sie rechnet, hängt von Ihrem Einkommensteuersatz, Ihrer Liquidität und Ihrem Zeithorizont ab.

Dieser Artikel vergleicht alle drei Investmentstrategien direkt: Abschreibungssätze, reale Steuerersparnis und die entscheidenden Unterschiede im Risikoprofil.

Die drei Strategien auf einen Blick

Kriterium	Denkmal-AfA	Degressive Neubau-AfA	Pflegeimmobilie
Gesetzliche Grundlage	§7i EStG	§7 Abs. 5a EStG	§7 Abs. 4 EStG (+ ggf. §7i)
Abschreibungsbasis	Sanierungskosten	Gesamte Herstellungskosten	Kaufpreis Gebäudeanteil
Abschreibungssatz	9% (J. 1-8), 7% (J. 9-12)	5% degressiv ab Jahr 1	2-3% linear p.a.
Abschreibungsdauer	12 Jahre für 100% der Sanierungskosten	Unbegrenzt (5% vom Restwert)	33-50 Jahre
Steuervorteil im 1. Jahr	Hoch (bei 50% Sanierungskostenanteil: 9%)	Mittel (5% auf Gesamtinvestition)	Gering (2-3%)
Leerstandsrisiko	Marktabhängig	Marktabhängig	Sehr gering (Betreibervertrag)
Mindestinvestition	ca. 150.000–300.000 €	ca. 300.000–500.000 €	ca. 100.000–200.000 €

Denkmal-AfA nach §7i EStG

Die Denkmal-AfA ist das stärkste Steuerinstrument im deutschen Immobilienrecht. Sie greift, wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen und sanieren - oder ein bereits saniertes Objekt erwerben, das vor dem Kauf modernisiert wurde.

Wie die Abschreibung funktioniert: Auf die anerkannten Sanierungskosten (nicht den gesamten Kaufpreis) dürfen Sie im Vermietungsfall 9% p.a. über 8 Jahre, dann 7% p.a. über 4 Jahre abschreiben - also 100% der Sanierungskosten in 12 Jahren. Liegt der Sanierungsanteil am Kaufpreis bei 60%, entspricht das einer effektiven Abschreibungsquote von 5,4% auf den Gesamtkaufpreis im ersten Jahrzehnt.

Dazu kommt die lineare Gebäudeabschreibung auf den Altbauanteil: 2% p.a. nach §7 Abs. 4 EStG.

Wer profitiert am stärksten: Gutverdienende mit 42% oder 45% Grenzsteuersatz, die kurzfristig hohe Steuerlasten senken wollen. In den ersten 8 Jahren nach dem Kauf ist die steuerliche Entlastung besonders hoch. Details dazu: Denkmal-AfA erklärt: So funktioniert die erhöhte Abschreibung.

Risiken: Bauträgerrisiko, eingeschränkte Standortwahl (nur Denkmäler), Abhängigkeit von Behörden bei Sanierungsanerkennung.

Degressive Neubau-AfA nach §7 Abs. 5a EStG

Das Wachstumschancengesetz 2024 brachte die degressive AfA für neue Wohngebäude zurück. Sie gilt für Gebäude, deren Bauantrag nach dem 1. Oktober 2023 gestellt wurde, sowie für Käufe von Neubauten im Jahr der Fertigstellung.

Wie die Abschreibung funktioniert: Im ersten Jahr schreiben Sie 5% des Gebäudewerts ab. Im zweiten Jahr 5% des verbleibenden Buchwerts - und so weiter. Dadurch sinkt die absolute Abschreibung jährlich, bleibt aber in frühen Jahren überdurchschnittlich hoch. Der Wechsel zur linearen Abschreibung ist jederzeit möglich.

Beispiel bei 400.000 € Gebäudeanteil:

• Jahr 1: 20.000 € Abschreibung (5% von 400.000)
• Jahr 2: 19.000 € (5% von 380.000)
• Jahr 5: ca. 16.200 € - immer noch deutlich über der linearen AfA von 12.000 € (3%)

Wer profitiert am stärksten: Investoren mit mittlerem bis hohem Steuersatz, die in Wachstumslagen investieren und die niedrigen Anfangsmietrenditen neuer Gebäude durch steuerliche Entlastung ausgleichen wollen.

Risiken: Neubauten haben höhere Kaufpreise, die Mietrendite liegt oft bei 2-3%. Das Steuersparmodell funktioniert nur, wenn der Kapitalanleger ausreichend andere Einnahmen hat, die er damit verrechnen kann.

Pflegeimmobilien: Geringere AfA, höhere Stabilität

Pflegeimmobilien sind keine eigene AfA-Kategorie. Sie unterliegen denselben Abschreibungsregeln wie normale Vermietungsobjekte: 2% p.a. nach §7 Abs. 4 EStG (Fertigstellung vor 2023) oder 3% p.a. (Fertigstellung ab 2023). Einige Pflegeimmobilien sind denkmalgeschützt und profitieren dann von §7i.

Der steuerliche Vorteil liegt woanders: in der Kalkulierbarkeit.

Was Pflegeimmobilien steuerlich besser macht: Betreiberverträge laufen 20-25 Jahre mit indexierter Miete - Mietausfälle sind strukturell ausgeschlossen. Werbungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Finanzierungskosten) sind vollständig absetzbar. Wer eine Pflegeimmobilie in einer GmbH hält, kann zusätzlich Thesaurierungsvorteile nutzen. Mehr dazu: Steuervorteile bei Pflegeimmobilien: Was wirklich absetzbar ist.

Wer profitiert am stärksten: Anleger, die verlässliche Einnahmen suchen und die hohen Anlaufverluste der Denkmal-AfA nicht benötigen - zum Beispiel Freiberufler mit schwankendem Einkommen oder Investoren, die bereits eine Denkmalimmobilie halten und diversifizieren wollen.

Risiken: Betreiberrisiko ist real: Geht ein Betreiber insolvent, kann die Miete kurzfristig ausbleiben. Sorgfältige Betreiberauswahl ist entscheidend.

Direktvergleich bei gleichem Investitionsvolumen

Annahme: 300.000 € Kaufpreis, 42% Grenzsteuersatz, 70% Fremdfinanzierung.

Denkmal-AfA (60% Sanierungsanteil = 180.000 € Bemessungsgrundlage):

• Jährliche Abschreibung Jahre 1-8: 16.200 € (9% von 180.000)
• Steuerersparnis p.a.: 6.804 € (42% von 16.200)
• Kumuliert nach 8 Jahren: ca. 54.400 € Steuerersparnis

Degressive Neubau-AfA (80% Gebäudeanteil = 240.000 €):

• Jahr 1: 12.000 € (5% von 240.000) → 5.040 € Steuerersparnis
• Jahr 5: ca. 9.730 € Abschreibung → 4.087 € Steuerersparnis
• Kumuliert nach 8 Jahren: ca. 35.000 € Steuerersparnis

Pflegeimmobilie (80% Gebäudeanteil, §7 Abs. 4, Fertigstellung ab 2023):

• Jährliche Abschreibung: 7.200 € (3% von 240.000)
• Steuerersparnis p.a.: 3.024 €
• Kumuliert nach 8 Jahren: 24.200 € - aber stabiler Cashflow ohne Leerstandsrisiko

Die Zahlen dienen der Orientierung. Konkrete Berechnung hängt von Finanzierungszinsen, tatsächlicher Mietrendite und persönlicher Steuersituation ab.

Für wen eignet sich welche Strategie?

Denkmal-AfA ist sinnvoll, wenn:

• Grenzsteuersatz 42% oder 45%
• Ausreichend Liquidität für Eigenkapital (min. 20-30%)
• Wunsch nach hoher steuerlicher Entlastung in den ersten 10 Jahren
• Bereitschaft, Kompromisse bei Lage und Zustand einzugehen

Degressive Neubau-AfA passt, wenn:

• Neubau in wachstumsstarker Lage gewünscht
• Mittelfristiger Zeithorizont (7-15 Jahre)
• Mietrendite des Objekts mindestens 3,5% netto

Pflegeimmobilie ist die richtige Wahl, wenn:

• Planungssicherheit und stabiler Cashflow Priorität haben
• Steuervorteil zweitrangig gegenüber Renditekontinuität
• Diversifikation zu bereits vorhandener Denkmal- oder Neubauinvestition

Eine detaillierte Einkommensschwellen-Analyse finden Sie in unserem Leitfaden Steuern sparen mit Immobilien 2026.

Kombination der Strategien

Viele vermögende Anleger kombinieren: eine Denkmalimmobilie für die steuerliche Hochphase, ergänzt durch eine oder zwei Pflegeimmobilien für stabilen Cashflow. Der Steuervorteil des Denkmals wird dadurch nicht geschmälert - im Gegenteil, die Mieteinnahmen der Pflegeimmobilie können Finanzierungskosten des Denkmals mitfinanzieren.

Eine GmbH als Haltevehikel macht diese Kombination ab bestimmten Investitionsvolumina noch effizienter, da Gewinne nicht mit dem persönlichen Spitzensteuersatz versteuert werden müssen.

Fazit

Der direkte Vergleich zeigt: Die Denkmal-AfA erzeugt den höchsten kurzfristigen Steuereffekt, ist aber standortgebunden und erfordert höheres Eigenkapital. Die degressive Neubau-AfA ist flexibler in der Standortwahl, aber die absolute Steuerersparnis bleibt geringer. Pflegeimmobilien bieten die niedrigste direkte AfA, gleichen das aber durch minimales Leerstandsrisiko und planbare Einnahmen aus.

Welche Strategie für Ihre persönliche Steuersituation am meisten bringt, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz, Zeithorizont und der Risikobereitschaft ab. Eine individuelle Berechnung mit einem Steuerberater ist bei diesen Investitionsgrößen immer sinnvoll.