Was die Denkmal-AfA bei Ihrem Einkommen bringt – und was sie kostet.
Ein Feld, ein Ergebnis: die Steuerersparnis einer konkreten Denkmalwohnung in Nürnberg-West, gerechnet mit dem Tarif 2026. Danach sehen Sie Monatssaldo, Eigenmittel und die Jahre, in denen Sie zuzahlen.
- Kostenlos, ohne Anmeldung
- Keine Weitergabe ohne Einwilligung
- Risiken mitgerechnet
bis 75 %
des Kaufpreises laut Musterberechnung auf die Denkmal-Sanierung; maßgeblich sind Kaufvertrag und Bescheinigung
9 %
Denkmal-AfA pro Jahr, acht Jahre lang (§ 7i EStG), danach vier Jahre 7 %
12 Jahre
bis der Sanierungsanteil voll abgeschrieben ist
2,3 %
Bruttomietrendite: Hier geht es um Steuer, nicht um Miete
Eine präzise Steuer-Analyse. Danach, wenn Sie wollen, ein Gespräch.
Wir rechnen Jahr für Jahr durch, was eine konkrete Denkmalwohnung mit Ihrer Einkommensteuer macht: gesetzlicher Tarif, Soli, Kirchensteuer, KfW- und Bankdarlehen. Kostenlos. Wenn Ihnen das Ergebnis gefällt, rufen wir Sie an.
Ehrlich gesagt: Unter 65.000 € (allein) oder 100.000 € (gemeinsam) zahlen Sie schon im ersten Mietjahr zu. Ab 2040 zahlen alle zu.
Abschreibung und Zinsen ergeben 2029 einen steuerlichen Verlust aus Vermietung von rund 44.400 € (64-m²-Wohnung). Was er an Steuer spart, hängt an Ihrem Grenzsteuersatz. Bei niedrigerem Einkommen schrumpft die Ersparnis, Zinsen und Tilgung bleiben gleich. Nach Ende der Denkmal-AfA liegt der Monatssaldo in dieser Tabelle zwischen −1.016 € und −919 €.
Alle 10 Zeilen zeigen
| zvE | Grenzsteuersatz | Ersparnis 2029 | Ersparnis 2026–2037 | Saldo pro Monat 2029 | Saldo pro Monat ab 2040 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einzelveranlagung | |||||
| 60.000 € | 38,0 % | 13.680 € | 135.587 € | −11 € | −968 € |
| 100.000 € | 47,0 % | 19.543 € | 193.072 € | +478 € | −922 € |
| 150.000 € | 44,3 % | 19.965 € | 195.452 € | +513 € | −935 € |
| 220.000 € | 44,3 % | 19.669 € | 193.022 € | +488 € | −935 € |
| 300.000 € | 47,5 % | 20.371 € | 200.394 € | +546 € | −919 € |
| Zusammenveranlagung | |||||
| 60.000 € | 28,0 % | 8.434 € | 87.238 € | −448 € | −1.016 € |
| 100.000 € | 34,0 % | 13.884 € | 137.174 € | +6 € | −982 € |
| 150.000 € | 47,0 % | 17.639 € | 173.870 € | +319 € | −946 € |
| 220.000 € | 47,0 % | 20.863 € | 204.737 € | +587 € | −922 € |
| 300.000 € | 44,3 % | 19.669 € | 193.027 € | +488 € | −935 € |
Warum spart ein Paar mit 220.000 € mehr als eines mit 300.000 €? Zwischen etwa 150.000 und 233.000 € (zusammen; einzeln etwa 75.000 bis 117.000 €) liegt die Milderungszone des Solidaritätszuschlags mit rund 47 % Grenzsteuersatz.
Passt, wenn
- Ihr Einkommen dauerhaft hoch ist und Sie ab 2040 monatlich zuzahlen können,
- Sie 10 bis 15 Jahre halten wollen,
- Sie Kaufnebenkosten und Bauzeitzinsen selbst zahlen können.
Passt nicht, wenn
- Ihr Einkommen absehbar sinkt, etwa vor dem Ruhestand,
- Sie das Geld bald wieder brauchen,
- Sie Mietrendite suchen: brutto 2,3 %.
Ein denkmalgeschütztes Quartier in Nürnberg-West. Fertigstellung laut Projektentwickler geplant für Ende 2028.
Name, Adresse und Grundrisse erfahren Sie im Gespräch mit uns.
KfW-Förderung, Verwaltung, Vermietung
KfW-Förderung auf Antrag
Die Wohnungen werden laut Exposé nach dem Standard „Effizienzhaus Denkmal“ saniert. Käufer können dafür den KfW-Kredit 261 beantragen: bis 150.000 € je Wohnung und 5 % Tilgungszuschuss (Merkblatt Stand 24.09.2026). Der Antrag muss vor dem Notartermin gestellt sein; einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Der Check rechnet wie die Musterberechnung mit 120.000 € und 6.000 € Zuschuss.
Hausverwaltung und Mietpool
Eine Hausverwaltung kann Vermietung und Verwaltung übernehmen. Ein Mietpool, der das Leerstandsrisiko auf mehrere Wohnungen verteilt, ist freiwillig.
Kostenlos und unverbindlich
Der Check kostet nichts. An den Projektentwickler gehen Ihre Daten nur mit Ihrer gesonderten, ausdrücklichen Zustimmung.
Grundlagen: Exposé des Projektentwicklers; KfW-Merkblatt 261, Stand 24.09.2026.
Ihr Steuersatz statt Pauschalannahme.
Fünf Angaben, etwa eine Minute, ohne Anmeldung. Sie sehen Ersparnis, Monatssaldo und Risiken, auch wenn sich die Wohnung für Sie nicht rechnet.
Häufige Fragen
Was kostet der Steuer-Check?
Nichts. Wir werden vom Projektentwickler bezahlt, wenn aus einem Gespräch ein Kauf entsteht. Wenn Sie nur rechnen und keinen Kontakt wünschen, entstehen weder Ihnen noch uns Kosten.
Ist das eine Steuerberatung?
Nein. Der Check ist ein unverbindliches Rechenbeispiel mit dem gesetzlichen Tarif und den Daten einer konkreten Wohnung. Ob und wie die Abschreibung in Ihrer Situation anerkannt wird, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Wie genau sind die Zahlen?
Exakt ist der Steuertarif: § 32a EStG (Tarif 2026), Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer als Sonderausgabe, die Denkmal-AfA nach § 7i EStG und die Darlehen monatsgenau. Mit den Eingaben der Musterberechnung des Projektentwicklers reproduziert der Rechenkern deren Steuer- und Liquiditätszahlen auf wenige Euro pro Jahr. Miete, Kosten und Zeitplan sind Annahmen aus dieser Musterberechnung.
Wer ruft mich an, und wann?
Wir selbst, und nur wenn Sie es ausdrücklich ankreuzen, zu der Tageszeit, die Sie angeben. Mit dem Vertriebsteam des Projektentwicklers bringen wir Sie erst danach zusammen, und nur mit Ihrer gesonderten Zustimmung, um die wir Sie per E-Mail bitten.
Was passiert nach den zwölf Jahren?
Dann ist der Denkmal-Anteil abgeschrieben. Es bleiben die Altbau-AfA und die Schuldzinsen als Werbungskosten. Im Beispiel (64 m², voll finanziert, 220.000 € gemeinsam) sinkt die Ersparnis von rund 15.800 € auf rund 2.800 € im Jahr, und Sie zahlen ab 2040 rund 900 € im Monat zu, bis Sie tilgen, umschulden oder verkaufen.
Warum zählt der Zeitpunkt?
Vor oder während der Sanierung kaufen: Als Käufer sind nur Bauarbeiten begünstigt, die nach Ihrem Notartermin ausgeführt werden (§ 7i Abs. 1 S. 5 EStG). Deshalb kauft man Denkmalwohnungen, solange saniert wird. Die Fertigstellung ist laut Projektentwickler für Ende 2028 geplant. KfW-Antrag vor dem Notartermin: Die Förderung muss beantragt sein, bevor Sie unterschreiben. Einen Rechtsanspruch gibt es nicht; die KfW vergibt Mittel, solange das Budget reicht. Jede Wohnung gibt es nur einmal: Welche Größen noch frei sind, klären wir in unserem Gespräch.
Ehrlich gerechnetWas schiefgehen kann
- Leerstand und MietausfallDas Rechenbeispiel unterstellt durchgehende Vermietung ab Januar 2029 zu 15,50 € je m². Jeder Monat ohne Miete fehlt direkt in Ihrer Liquidität; Kosten und Zinsen laufen weiter.
- Zinsen nach der ZinsbindungGerechnet ist mit 3,85 % für das Bankdarlehen über die gesamte Laufzeit. Endet die Zinsbindung bei höheren Zinsen, steigt Ihre Rate. Ein Prozentpunkt mehr kostet bei 400.000 € Restschuld rund 4.000 € im Jahr.
- WiederverkaufspreisDer Kaufpreis liegt über dem, was vergleichbare Bestandswohnungen kosten. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn, und die genutzte Abschreibung erhöht diesen Gewinn (§ 23 EStG). Ein Verkauf in einem schwachen Markt kann unter Ihrem Einstand liegen.
- § 15b EStG, Mietgarantie und BescheinigungStuft das Finanzamt den Kauf als Steuerstundungsmodell ein (§ 15b EStG), dürfen die Verluste nicht mit Ihrem Gehalt verrechnet werden, und alle Ersparnisse hier entfielen. Kritisch sind vorgefertigte Konzepte mit Zusatzleistungen aus der Hand des Verkäufers, etwa Mietgarantien: Laut Exposé übernimmt der Bauträger sechs Monate das Leerstandsrisiko. Außerdem gibt es die Denkmal-AfA nur mit Bescheinigung der Denkmalbehörde, und welche Kosten zählen, entscheidet das Finanzamt. Klären Sie vor dem Kauf mit Ihrer Steuerberatung, ob Sie auf die Garantie verzichten sollten.
- Ab 2040 zahlen Sie zuNach zwölf Jahren ist der Denkmal-Anteil abgeschrieben. Die Ersparnis sinkt dann stark, Zinsen und Tilgung bleiben. Im Rechenbeispiel ist der Monatssaldo ab 2040 bei jedem Einkommen deutlich negativ, bis Sie tilgen, umschulden oder verkaufen.
- Nachzahlungen und TimingIm ersten Jahr kommt die Ersparnis erst mit dem Steuerbescheid; einen Freibetrag oder niedrigere Vorauszahlungen gibt es für die Denkmal-AfA erst für Kalenderjahre nach der Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 EStG). Verschiebt sich die Fertigstellung oder werden Kosten anders aufgeteilt, verschieben sich AfA und Ersparnis, und es kann zu Nachzahlungen kommen.
Noch nicht sicher, ob sich das für Sie rechnet?
Das ist die richtige Frage. Der Check beantwortet sie mit Ihren Zahlen, und wenn es sich nicht lohnt, sagt er Ihnen auch das.