Einleitung
Die Frage “Wie viel Eigenkapital brauche ich?” ist eine der häufigsten – und eine der wichtigsten.
Zu wenig Eigenkapital macht die Investition teuer und riskant. Zu viel Eigenkapital ist verschwendetes Leverage-Potenzial.
In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen die genaue Mathematik.
Die kurze Antwort
Idealfall: 20–25% des Kaufpreises Minimum: 15% (nicht empfohlen) Nicht gehen darunter: 10% ist zu riskant
Aber: Die Realität ist komplexer. Die “richtige” Menge hängt von Ihrer Situation ab.
Warum brauchen Sie überhaupt Eigenkapital?
Grund 1: Banken-Anforderungen
Banken verleihen nicht 100%. Sie wollen, dass SIE auch “Skin in the Game” haben.
Typischerweise:
- 0–10% EK: Bank sagt nein (außer sehr gute Bonität)
- 10–15% EK: Möglich, aber teuer (höhere Zinsen)
- 15–20% EK: Standard, akzeptable Zinsen
- 20%+ EK: Gold-Standard, beste Zinsen
Grund 2: Nebenkosten decken
Der Kaufpreis ist nicht die ganze Story:
- Maklergebühr: 3–6% des Kaufpreises
- Notargebühren: ~1%
- Grunderwerbsteuer: ~3,5–6,5% (je Bundesland)
- Grundbuchamt und Gebühren: ~0,5%
- Total Nebenkosten: 8–15% des Kaufpreises
Wenn Sie nur 20% EK haben, reicht das nicht für Kaufpreis + Nebenkosten!
Grund 3: Sicherheitspuffer
Was, wenn kurz nach dem Kauf eine große Reparatur anfällt?
Was, wenn der Betreiber Mietanpassungen fordert?
Ein Sicherheitspuffer ist klug.
Die Mathematik: Ein konkretes Beispiel
Szenario: Kauf für 300.000€
Wenn Sie 15% Eigenkapital haben:
- Eigenkapital: 45.000€
- Nebenkosten: ~40.000€ (13,3% des Kaufpreises)
- Sie brauchen: 85.000€ Eigenkapital
- Sie haben aber: 45.000€
- Shortfall: 40.000€
Folge: Sie müssen 40.000€ zusätzlich irgendwo herholen (weitere Schulden oder Ersparnisse).
Wenn Sie 25% Eigenkapital haben:
- Eigenkapital: 75.000€
- Nebenkosten: ~40.000€
- Sie brauchen: 115.000€
- Sie haben: 75.000€
- Shortfall: 40.000€
Folge: Immer noch kurz, aber nicht so schlimm.
Wenn Sie 30% Eigenkapital haben:
- Eigenkapital: 90.000€
- Nebenkosten: ~40.000€
- Sie brauchen: 130.000€
- Sie haben: 90.000€
- Shortfall: 40.000€
Folge: Immer noch kurz! (Der Grund: Nebenkosten sind nicht abhängig von EK%)
Die Rechnung:
- Kaufpreis: 300.000€
- Nebenkosten (13%): 39.000€
- Minimales EK für Kaufpreis + Kosten: 39.000€ + 0% des Kaufpreises
- Realistisches EK mit Sicherheitspuffer: 39.000€ + 20% des Kaufpreises = 99.000€
Das ist 33% des Kaufpreises – mehr als die “20% Richtlinie”!
Die “20% Eigenkapital” ist ein Mythos
Was die Banken meinen
Wenn eine Bank sagt “20% EK”, meint sie:
- 20% des Kaufpreises (nicht incl. Nebenkosten)
- Plus alle Nebenkosten
- Total: 33–35% Cash nötig
Korrigierte Faustregel
“Planen Sie 30–35% des Kaufpreises als Cash ein.”
Das klingt nach viel, aber:
- 20% für Banken-Anforderung
- 8–15% für Nebenkosten
- = 28–35% Total
Szenario-Analyse: Unterschiedliche EK-Quoten
Szenario 1: 15% Eigenkapital (riskant)
- Kaufpreis: 300.000€
- Eigenkapital: 45.000€
- Fremdfinanzierung: 255.000€
- Zinssatz: +0,5% Aufschlag (wegen niedriges EK)
Jahr 1 Kosten:
- Zinsen: ~8.925€ (bei 3,5% + 0,5% = 4%)
- Tilgung: ~2.550€
- Gesamtrate: ~11.475€/Monat
- Mieteinnahmen: ~12.500€/Monat
- Überschuss: ~1.025€/Monat (vor Steuern)
Problem: Sehr knapp. Ein Problem und Sie haben negative Cashflow.
Szenario 2: 20% Eigenkapital (Standard)
- Kaufpreis: 300.000€
- Eigenkapital: 60.000€
- Fremdfinanzierung: 240.000€
- Zinssatz: Standard (3% ohne Aufschlag)
Jahr 1 Kosten:
- Zinsen: ~7.200€
- Tilgung: ~2.400€
- Gesamtrate: ~9.600€/Monat
- Mieteinnahmen: ~12.500€/Monat
- Überschuss: ~2.900€/Monat (vor Steuern)
Vorteil: Komfortabler, bessere Zinsen.
Szenario 3: 30% Eigenkapital (sicher)
- Kaufpreis: 300.000€
- Eigenkapital: 90.000€
- Fremdfinanzierung: 210.000€
- Zinssatz: Besser (2,8% - Bank schätzt niedriges Ausfallrisiko)
Jahr 1 Kosten:
- Zinsen: ~5.880€
- Tilgung: ~2.100€
- Gesamtrate: ~8.000€/Monat
- Mieteinnahmen: ~12.500€/Monat
- Überschuss: ~4.500€/Monat (vor Steuern)
Vorteil: Sehr sicher, beste Zinsen, hoher Cashflow-Puffer.
Eigenkapital vs. Fremdkapital: Die Strategische Frage
Argument FÜR viel Eigenkapital (30%+)
✓ Bessere Zinsen von der Bank ✓ Geringeres Risiko (weniger Schulden) ✓ Mehr Cashflow-Sicherheit ✓ Schneller schuldenfrei ✓ Psychologisch beruhigend
Argument GEGEN viel Eigenkapital (15–20% ist OK)
✓ Sie nutzen weniger “Hebelwirkung” ✓ Ihr Geld ist gebunden (weniger Liquidität) ✓ Sie könnten es woanders anlegen ✓ Hypotheken sind günstig (< Rendite) – warum nicht Schulden nehmen?
Die mathematische Überlegung
Wenn:
- Immobilien-Rendite: 4%
- Zins, den Sie zahlen: 3,5%
- Spread: 0,5%
…dann macht mathematisch JEDER Euro Fremdfinanzierung Sinn!
ABER: Das ignoriert Risiken und Psychologie.
Realistische Antwort: 20–25% EK ist der Sweet-Spot.
- Nicht so viel, dass Sie Leverage verschenken
- Nicht so wenig, dass Sie unnötig Risiko haben
Die versteckte Mathematik: Gesamtkapitalquote
Kaufpreis + Nebenkosten + Puffer
Ein realistisches Beispiel:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000€ |
| Makler (3%) | 9.000€ |
| Notar (~1%) | 3.000€ |
| Grunderwerbsteuer (5%) | 15.000€ |
| Grundbuch (~0,5%) | 1.500€ |
| Reparaturfonds (Sicherheit) | 10.000€ |
| Total Kapital nötig | 338.500€ |
Jetzt die Frage: Wie finanzieren Sie das?
Option A: 20% EK
- EK: 60.000€ (20% von 300.000)
- Fehlt: 278.500€ (81.5%)
- Sie benötigen: 278.500€ zusätzlich
- Realität: Das funktioniert nicht!
Option B: 30% EK
- EK: 90.000€ (30% von 300.000)
- Fehlt: 248.500€ (73.5%)
- Sie benötigen: 248.500€ zusätzlich
- Realität: Das funktioniert knapp.
Option C: 38% EK (richtig kalkuliert)
- EK: 115.000€ (38% von 300.000)
- Nebenkosten: 38.500€ (aus EK)
- Finanzierung: 246.000€ (82% des Kaufpreises)
- Realität: Das funktioniert komfortabel!
Die Wahrheit: Wenn Sie sauberer rechnen, brauchen Sie 35–40% Cash.
Spezielle Situationen
Sie haben sehr hohes Einkommen
- Banks vertraut Ihnen mehr (hohe Rückzahlungsfähigkeit)
- Sie können ggf. mit 15% durchkommen
- Aber: Zinsen sind trotzdem höher
Sie haben mehrere Immobilien
- Bank sieht Diversifizierung
- Vielleicht 18–20% OK
- Aber: Erste Immobilie sollte 25%+ sein
Die Immobilie ist besonders sicher
- Z.B. etablierter Betreiber, wachsende Region
- Bank kann 18–20% akzeptieren
- Aber: Sie sollten trotzdem nicht unter 20% gehen
Sie wollen maximales Leverage
- OK, aber mit Risiken bewusst
- 15% EK + maximale Finanzierung
- Zinsaufschlag: 0,5–1%
- Nur sinnvoll, wenn Sie absolut sicher sind
Woher bekommen Sie das Eigenkapital?
Mögliche Quellen
1. Ersparnisse
- Das beste EK
- Keine Schuldenzinsen
- Einfach zu handhaben
2. Immobilien-Verkauf
- Sie verkaufen eine andere Immobilie
- Nutzen Sie den Gewinn als EK
- Saubere Lösung
3. Kredit von Angehörigen
- Z.B. von Eltern oder anderen Verwandten
- Kann privat arrangements sein
- Aber: Machen Sie es formal (Darlehensvertrag!)
4. Private Equity/Investoren
- Können Sie mit Investoren teilen
- Kompliziert, aber möglich
- Nicht empfohlen für Anfänger
Nicht-Quellen:
- Konsumentenkredit (zu teuer)
- Kreditkarte (zu teuer)
- Zertifikatsdarlehen (zu riskant)
Der EK-Sparplan
Wenn Sie noch nicht genug EK haben:
Realistische Timeline
Ziel: 100.000€ EK in 5 Jahren
- Monatliche Sparquote: 1.666€
- Das ist für ein Arzt/Manager-Einkommen (80–100k) realistisch
- Nach 5 Jahren: 100.000€ verfügbar
Die Rechnung
- Nach 5 Jahren sparen Sie 100.000€
- Das reicht für eine Immobilie von ~300.000€ (33% EK)
- Mit moderatem Einkommen dauert das länger
Die EK-Erhöhungs-Strategie
Wenn Sie die erste Immobilie mit 20% gekauft haben:
Plan für die Zukunft:
- Sparen Sie Mietüberschüsse + zusätzliche Ersparnisse
- Nach 5 Jahren: Sondertilgung auf erste Immobilie
- Nach 10 Jahren: Schulden auf 50% reduziert
- Nach 15 Jahren: Immobilie abgezahlt oder fast abgezahlt
Dann für Immobilie Nr. 2:
- Sie haben mehr Eigenkapital-Quellen
- Bessere Finanzierungs-Bedingungen
- Schneller zum nächsten Kauf
Checkliste: Eigenkapital-Planung
- ☐ Habe ich 30–35% Gesamtkapital verfügbar (Kaufpreis + Nebenkosten)?
- ☐ Bin ich damit komfortabel oder zu eng budgetiert?
- ☐ Habe ich zusätzlich einen 6-Monats-Notfallfonds?
- ☐ Ist mein EK mindestens 20% des Kaufpreises?
- ☐ Verstehe ich die Zinsen-Implikationen von weniger EK?
- ☐ Habe ich mit meiner Bank gesprochen?
- ☐ Kann ich mir die monatliche Rate noch leisten, wenn Zinsen steigen?
Fazit
Die Standard-Faustregel “20% Eigenkapital” ist ein guter Startpunkt.
Aber realistisch:
- 20% des Kaufpreises (für Bank-Requirement)
- + 8–15% des Kaufpreises (für Nebenkosten)
- + 3–5% des Kaufpreises (für Sicherheitspuffer)
- = 31–40% Gesamtkapital nötig
Wenn Sie das haben, sind Sie in guter Position. Wenn nicht, sparen Sie noch ein bisschen – es ist das beste Fundament für Ihr Investment.
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