Ab welchem Einkommen lohnt sich Denkmal-AfA?

Die Denkmal-AfA ist eines der stärksten legalen Steuersparinstrumente im deutschen Immobilienrecht - aber sie rechnet sich nicht für jeden. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt fast vollständig von Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Je höher Ihr zu versteuerndes Einkommen, desto mehr holen Sie aus jedem Euro Abschreibung heraus.

Dieser Artikel zeigt konkret, wie viel Steuerersparnis bei verschiedenen Einkommensebenen realistisch ist - und ab welchem Einkommen die Denkmal-AfA wirklich sinnvoll wird.

Warum der Grenzsteuersatz entscheidend ist

Die Denkmal-AfA erzeugt Werbungskosten-Überschüsse: Ihre Abschreibungsbeträge übersteigen die Mieteinnahmen, was zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt. Dieser Verlust wird mit Ihren anderen Einkünften (Gehalt, Gewinn, Kapital) verrechnet und senkt die Steuerlast.

Der Spareffekt berechnet sich so:

Steuerersparnis = Abschreibungsbetrag × Grenzsteuersatz

Bei 10.000 € Abschreibung und 42% Grenzsteuersatz: 4.200 € weniger Einkommensteuer. Bei 10.000 € Abschreibung und 30% Grenzsteuersatz: 3.000 € weniger Einkommensteuer.

Der Grenzsteuersatz in Deutschland ist progressiv: Er steigt mit dem zu versteuernden Einkommen von 14% bis maximal 45% (Reichensteuer). Das macht den Spareffekt bei höherem Einkommen überproportional groß.

Steuerersparnis nach Einkommensebene

Die folgenden Beispiele sind exemplarische Berechnungen (ledig, Arbeitnehmer, Standardwerbungskosten). Für Ihre persönliche Situation konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.

60.000 € zu versteuerndes Einkommen

Grenzsteuersatz: ca. 33-35%

Annahme: Denkmalimmobilie für 250.000 €, 60% Sanierungsanteil (150.000 €), Abschreibung 9% p.a. = 13.500 € im ersten Jahr.

Steuerersparnis Jahr 1: ca. 4.700 € (35% von 13.500)
Kumuliert nach 8 Jahren: ca. 37.600 €
Eigenkapitalbedarf (25%): 62.500 €

Einschätzung: Die Steuerersparnis ist real, aber der Effekt auf die Gesamtrendite ist moderat. Bei diesem Einkommen sollte die Immobilie auch ohne Steueroptimierung eine attraktive Rendite liefern - der Steuervorteil ist ein willkommener Bonus, aber kein Alleinargument.

90.000 € zu versteuerndes Einkommen

Grenzsteuersatz: ca. 38-40%

Gleiche Immobilie wie oben (250.000 €, 150.000 € Sanierungskosten):

Steuerersparnis Jahr 1: ca. 5.130 € (38% von 13.500)
Kumuliert nach 8 Jahren: ca. 41.000 €
Über 12 Jahre kumuliert (inkl. 7% Phase): ca. 55.000 €

Einschätzung: Ab diesem Einkommensbereich beginnt die Denkmal-AfA ihr Potenzial zu entfalten. Die kumulative Steuerersparnis über 12 Jahre entspricht einem erheblichen Teil des eingesetzten Eigenkapitals. Investoren in dieser Einkommensklasse profitieren spürbar, besonders wenn Sie gleichzeitig Werbungskosten vollständig ausschöpfen.

120.000 € zu versteuerndes Einkommen

Grenzsteuersatz: 42% (Spitzensteuersatz ab ca. 68.000 € zvE, 2026)

Bei einer Denkmalimmobilie für 350.000 € mit 65% Sanierungsanteil (227.500 €):

Jährliche Abschreibung Jahre 1-8: 20.475 € (9% von 227.500)
Steuerersparnis p.a.: 8.600 € (42% von 20.475)
Kumuliert nach 8 Jahren: 68.800 €
Kumuliert nach 12 Jahren: ca. 93.000 €

Einschätzung: Hier beginnt die Denkmal-AfA ihre volle Wirkung zu entfalten. Die kumulierte Steuerersparnis von knapp 93.000 € entspricht bei einem Kaufpreis von 350.000 € und 25% Eigenkapital (87.500 €) mehr als dem gesamten Eigenkapitaleinsatz. Voraussetzung: Das Objekt ist gut vermietet und der Sanierungsanteil ist behördlich anerkannt.

150.000 € und mehr zu versteuerndes Einkommen

Grenzsteuersatz: 42-45% (Reichensteuer ab ca. 278.000 € zvE)

Bei 42% Grenzsteuersatz und einer größeren Denkmalimmobilie für 500.000 € mit 65% Sanierungsanteil (325.000 €):

Jährliche Abschreibung Jahre 1-8: 29.250 € (9%)
Steuerersparnis p.a.: 12.285 €
Kumuliert nach 12 Jahren: ca. 133.000 €

Ab 45% Grenzsteuersatz (Spitzenverdiener):

Steuerersparnis p.a.: 13.163 €
Kumuliert nach 12 Jahren: ca. 142.000 €

Einschätzung: Bei diesem Einkommensbereich ist die Denkmal-AfA das effizienteste legale Mittel zur Steuerlastreduzierung im Immobilienbereich. Gutverdienende können allein über die Steuerersparnis in den ersten 12 Jahren einen erheblichen Teil des Kaufpreises refinanzieren - ohne dass die Immobilie selbst außergewöhnliche Renditen erzielen muss. Mehr Hintergrund: Steuervorteile für Ärzte und Gutverdienende.

Was kostet eine Denkmal-AfA wirklich?

Die Steuerersparnis ist nur eine Seite. Typische Kosten, die viele Investoren unterschätzen:

Kaufpreisaufschlag: Denkmalimmobilien kosten 10-25% mehr als vergleichbare Objekte ohne Denkmalstatus. Dieser Aufpreis muss durch die Steuerersparnis mehr als kompensiert werden.

Sanierungskosten und Anerkennung: Die AfA-Bemessungsgrundlage sind nur behördlich anerkannte Sanierungskosten. Eigenleistungen sind nicht absetzbar, spätere Eigennutzung reduziert die AfA. Eine detaillierte Checkliste vor dem Kauf ist unerlässlich.

Zeitverzögerung: Die Abschreibung beginnt erst nach Abschluss der Sanierung. Bei laufenden Projekten kann das 1-3 Jahre dauern.

Spekulationssteuer nach 10 Jahren: Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren, fällt Spekulationssteuer an. Bei 42% auf den Gewinn kann das die gesamte Steuerersparnis zunichte machen. Die 10-Jahres-Frist und ihre Ausnahmen müssen in der Renditekalkulation berücksichtigt werden.

Ab welchem Einkommen lohnt sich Denkmal-AfA - die Kurzantwort

Es gibt keine universelle Schwelle, aber eine Faustregel: Ab einem zu versteuernden Einkommen von mindestens 80.000-90.000 € beginnt die Denkmal-AfA ihre strukturellen Vorteile gegenüber anderen Anlageklassen auszuspielen. Darunter ist die Steuerersparnis zwar vorhanden, aber die höheren Einstiegskosten und das erhöhte Bauträger- und Sanierungsrisiko können die Vorteile aufwiegen.

Ab 120.000 € zu versteuerndes Einkommen ist die Denkmal-AfA für die meisten Anleger die attraktivste steueroptimierte Anlageklasse im Immobilienbereich - sofern Objekt, Lage und Betreiber sorgfältig geprüft wurden.

Eine Übersicht aller steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten finden Sie im Leitfaden Steuern sparen mit Immobilien 2026.

Alle Beispielberechnungen dienen der Orientierung und stellen keine steuerliche Beratung dar. Für Ihre individuelle Situation wenden Sie sich an einen zugelassenen Steuerberater oder Steuerfachangestellten.