Werbungskosten bei Vermietung: Was Sie alles absetzen können

Als Vermieter zahlen Sie jeden Monat Grundsteuer, Versicherungen, Zinsen und weitere Kosten. Die gute Nachricht: Fast alle Ausgaben rund um Ihre vermietete Immobilie können Sie als Werbungskosten bei Vermietung von der Steuer absetzen. Das senkt Ihre Steuerlast erheblich - oft um mehrere tausend Euro pro Jahr.

In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen genau, welche Werbungskosten Vermietung Sie geltend machen können, wo Sie diese in der Anlage V eintragen und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die Ihnen durch die Erzielung von Mieteinnahmen entstehen. Das Finanzamt erkennt diese Kosten in voller Höhe an und zieht sie von Ihren Mieteinnahmen ab. Das Ergebnis ist Ihr zu versteuernder Gewinn aus Vermietung und Verpachtung.

Grundprinzip: Alles, was wirtschaftlich mit der vermieteten Immobilie zusammenhängt, ist grundsätzlich absetzbar.

Die vollständige Checkliste: Alle Werbungskosten Vermietung im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen alle absetzbaren Kosten für Vermieter. Nutzen Sie diese Checkliste für Ihre Steuererklärung 2026:

Kostenart	Absetzbar	Zeile Anlage V	Typischer Betrag/Jahr	Besonderheiten
AfA (Abschreibung)	Ja	Zeile 33	3.000-6.000 EUR	2% (Baujahr vor 1925) oder 3% (ab 1925) linear; Denkmal-AfA bis 9%
Schuldzinsen	Ja	Zeile 35	5.000-15.000 EUR	Nur Zinsen, NICHT Tilgung!
Grundsteuer	Ja	Zeile 41	300-800 EUR	Vollständig absetzbar, auch wenn an Mieter weitergegeben
Gebäudeversicherung	Ja	Zeile 46	200-500 EUR	Wohngebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutzversicherung
Hausverwaltung	Ja	Zeile 47	300-600 EUR	WEG-Verwaltung, externe Hausverwaltung
Reparaturen/Instandhaltung	Ja	Zeile 45	500-3.000 EUR	Sofort absetzbar, wenn nicht anschaffungsnah (15%-Regel beachten!)
Renovierung bei Mieterwechsel	Ja	Zeile 45	1.000-4.000 EUR	Maler, Bodenbeläge, Tapeten
Fahrtkosten zur Immobilie	Ja	Zeile 48	150-400 EUR	0,30 EUR/km einfache Strecke
Kontoführungsgebühren	Ja	Zeile 48	16 EUR	Pauschale ohne Nachweis
Maklergebühren (Mietersuche)	Ja	Zeile 45	1.500-3.000 EUR	Nur für Mietersuche, nicht für Kaufmakler
Rechtsanwaltskosten	Ja	Zeile 48	500-2.000 EUR	Mietrecht, Räumungsklagen
Steuerberatungskosten	Ja	Zeile 48	200-500 EUR	Anteilig für Anlage V
Nicht umlagefähige Nebenkosten	Ja	Zeile 44	200-600 EUR	Verwaltungskosten, Bankgebühren
Bürokosten (häusliches Arbeitszimmer)	Teilweise	Zeile 48	100-300 EUR	Anteilig, wenn nachweisbar für Verwaltung genutzt
Möbel (bei möblierter Vermietung)	Ja	Zeile 33 oder 45	500-2.000 EUR	AfA über Nutzungsdauer oder Sofortabzug (GWG unter 800 EUR)
Sonderabschreibung Neubau-Mietwohnungen	Ja	Zeile 34	Variabel	5% jährlich für 4 Jahre bei Bauantrag 2023-2026
Finanzierungsnebenkosten	Ja	Sofort oder verteilt	1.000-3.000 EUR	Notarkosten für Grundschuld, Wertgutachten

1. AfA (Absetzung für Abnutzung) - Die wichtigste Werbungskosten Vermietung

Die Gebäude-AfA ist für die meisten Vermieter der größte Steuerposten. Sie können den Kaufpreis (ohne Grundstücksanteil) jährlich zu 2% oder 3% abschreiben:

• Gebäude mit Bauantrag ab 01.01.1925: 3% pro Jahr (Nutzungsdauer 33 Jahre)
• Gebäude mit Bauantrag vor 01.01.1925: 2% pro Jahr (Nutzungsdauer 50 Jahre)
• Denkmalgeschützte Immobilien: Bis zu 9% über 8-12 Jahre (Denkmal-AfA)

Rechenbeispiel:

• Kaufpreis Immobilie: 400.000 EUR
• Grundstücksanteil (30%): 120.000 EUR
• Gebäudewert: 280.000 EUR
• AfA bei 3%: 8.400 EUR pro Jahr

Die AfA tragen Sie in Zeile 33 der Anlage V ein.

Wichtig: Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Nutzen Sie das Kaufpreisaufteilungsverfahren nach Arbeitshilfe des BMF oder lassen Sie ein Gutachten erstellen.

2. Schuldzinsen - Oft der zweitgrößte Posten

Alle Zinsen für Darlehen zur Finanzierung der Immobilie sind vollständig absetzbar. Das gilt für:

• Hypothekenzinsen
• Bauzinsen
• Zwischenfinanzierungszinsen
• Zinsen für Modernisierungsdarlehen

Nicht absetzbar: Die Tilgung! Nur die Zinsen gehören zu den Werbungskosten Vermietung.

Rechenbeispiel:

• Darlehenssumme: 300.000 EUR
• Zinssatz: 3,5%
• Jährliche Zinsen: 10.500 EUR (voll absetzbar)
• Jährliche Tilgung: 9.000 EUR (nicht absetzbar)

Tragen Sie die Zinsen in Zeile 35 der Anlage V ein.

Tipp: Auch Vorfälligkeitsentschädigungen sind als Werbungskosten absetzbar, allerdings verteilt über die ursprüngliche Restlaufzeit.

3. Erhaltungsaufwendungen vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten

Hier lauern die größten Fallstricke. Nicht alle Reparaturen und Renovierungen sind sofort absetzbar.

Sofort absetzbare Erhaltungsaufwendungen

Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die den vorhandenen Zustand erhalten, können Sie sofort geltend machen:

• Reparatur der Heizung
• Austausch defekter Fenster (gleicher Standard)
• Behebung von Wasserschäden
• Dachrinnenreinigung
• Streichen der Fassade

Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15%-Regel)

Vorsicht: Investieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf mehr als 15% der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) in Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, gelten diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie müssen dann über 50 Jahre (2% AfA) abgeschrieben werden.

Beispiel:

• Kaufpreis Gebäude: 200.000 EUR
• 15%-Grenze: 30.000 EUR
• Renovierung im Jahr 1 nach Kauf: 35.000 EUR
• Folge: Die 35.000 EUR müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden (700 EUR/Jahr statt 35.000 EUR sofort)

Ausnahmen von der 15%-Regel:

• Schönheitsreparaturen
• Laufende Wartung und Instandhaltung
• Beseitigung akuter Schäden

Tragen Sie Erhaltungsaufwendungen in Zeile 45 ein.

4. Verwaltungskosten - Oft vergessen

Alle Kosten für die professionelle Verwaltung Ihrer Immobilie sind Werbungskosten Vermietung:

• Hausverwaltung (WEG): 250-600 EUR/Jahr
• Mietverwaltung: 15-25% der Jahresnettokaltmiete
• Buchführung und Nebenkostenabrechnung: 100-300 EUR/Jahr

Auch wenn Sie die Verwaltung selbst übernehmen, können Sie anteilige Bürokosten geltend machen (Schreibmaterial, Software, anteilige Raumkosten).

Eintrag in Zeile 47 der Anlage V.

5. Versicherungen - Vollständig absetzbar

Folgende Versicherungen gehören zu den Werbungskosten Vermietung:

• Wohngebäudeversicherung
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Gewässerschadenhaftpflicht (bei Öltanks)
• Rechtsschutzversicherung (Vermieterteil)
• Mietausfallversicherung
• Elementarschadenversicherung

Nicht absetzbar: Private Haftpflicht, Unfallversicherung

Eintrag in Zeile 46 der Anlage V.

Typische Kosten: 200-500 EUR pro Jahr.

6. Grundsteuer - Immer absetzbar

Die Grundsteuer können Sie vollständig absetzen, auch wenn Sie sie über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben. Das Finanzamt interessiert hier nur, dass die Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen.

Zeile 41 der Anlage V

Typische Grundsteuer: 300-800 EUR/Jahr (abhängig von Gemeinde und Einheitswert).

7. Fahrtkosten - Unterschätzte Werbungskosten Vermietung

Sie können 0,30 EUR pro gefahrenen Kilometer (einfache Strecke) geltend machen für Fahrten:

• Zur vermieteten Immobilie (Besichtigungen, Reparaturüberwachung)
• Zu Eigentümerversammlungen
• Zum Steuerberater (anteilig)
• Zu Handwerkern (Material kaufen)

Rechenbeispiel:

• Entfernung zur Immobilie: 25 km
• 12 Fahrten pro Jahr (1x monatlich)
• 12 × 25 km × 0,30 EUR = 90 EUR

Führen Sie ein Fahrtenbuch mit Datum, Anlass, Strecke.

Eintrag in Zeile 48 (Sonstige Werbungskosten).

8. Bürokosten und häusliches Arbeitszimmer

Wenn Sie Ihre Vermietungstätigkeit von zu Hause verwalten, können Sie anteilige Kosten absetzen:

• Pauschale ohne Nachweis: Bis zu 110 EUR/Jahr
• Mit Nachweis: Anteilige Miete, Strom, Internet (z.B. 10 qm Büro von 100 qm = 10%)

Voraussetzung: Das Arbeitszimmer muss nahezu ausschließlich beruflich genutzt werden (schwer nachweisbar bei Vermietung als Nebentätigkeit).

Praxistipp: Die Pauschale von 110 EUR wird meist problemlos anerkannt.

9. Maklergebühren für Mietersuche

Beauftragen Sie einen Makler mit der Suche nach einem neuen Mieter, sind diese Kosten sofort absetzbar:

• Typische Kosten: 1,5-2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt.
• Bei 800 EUR Kaltmiete: ca. 1.500-2.000 EUR

Wichtig: Maklerkosten beim Kauf der Immobilie gehören zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben (nicht sofort absetzbar).

Eintrag in Zeile 45 der Anlage V.

10. Rechtsanwalts- und Prozesskosten

Alle Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Vermietung sind Werbungskosten:

• Mietvertragsprüfung
• Abmahnungen
• Räumungsklagen
• Mietminderungsstreitigkeiten
• Nebenkostenabrechnungsstreit

Zeile 48 (Sonstige Werbungskosten).

11. Kontoführungsgebühren - 16 EUR Pauschale

Für das Konto, über das Sie Mieteinnahmen und -ausgaben abwickeln, können Sie eine Pauschale von 16 EUR pro Jahr ohne Nachweis geltend machen.

Haben Sie ein dediziertes Mietkonto mit höheren Gebühren, können Sie die tatsächlichen Kosten mit Nachweis ansetzen.

Zeile 48 der Anlage V.

12. Steuerberatungskosten

Die Kosten für Ihren Steuerberater sind anteilig absetzbar - soweit sie auf die Erstellung der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung) entfallen.

• Typischer Anteil: 15-25% der Gesamtkosten
• Bei 600 EUR Steuerberatung gesamt: ca. 100-150 EUR absetzbar

Lassen Sie sich vom Steuerberater eine Aufstellung geben, aus der der Anteil für die Anlage V hervorgeht.

Zeile 48 der Anlage V.

13. Renovierung bei Mieterwechsel

Streichen, Tapezieren, neue Bodenbeläge bei Auszug des Mieters - all das sind sofort abzugsfähige Werbungskosten Vermietung:

• Malerarbeiten: 1.000-2.500 EUR
• Laminat/Parkett: 1.500-3.000 EUR
• Sanitärrenovierung: 800-2.000 EUR

Wichtig: Handelt es sich um eine wesentliche Verbesserung des Standards (z.B. Parkett statt Teppich), kann das Finanzamt Herstellungskosten annehmen, die über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen.

Praxisregel: Bleiben Sie im gleichen Qualitätsniveau = Erhaltungsaufwand = sofort absetzbar.

Zeile 45 der Anlage V.

14. Möblierte Vermietung - AfA auf Einrichtung

Vermieten Sie möbliert, können Sie die Möbel und Einrichtungsgegenstände ebenfalls abschreiben:

Gegenstand	Nutzungsdauer	AfA pro Jahr (bei 1.000 EUR Anschaffung)
Küche (Einbauküche)	10 Jahre	100 EUR
Möbel (Schränke, Betten)	13 Jahre	77 EUR
Teppiche	8 Jahre	125 EUR
Elektrogeräte	5-7 Jahre	143-200 EUR
Geschirr, Besteck	3 Jahre	333 EUR

GWG-Regelung: Gegenstände bis 800 EUR (netto) können Sie sofort in voller Höhe absetzen (geringwertige Wirtschaftsgüter).

Zeile 33 (AfA) oder Zeile 45 (GWG).

15. Nicht umlagefähige Nebenkosten

Einige Nebenkosten können Sie nicht auf den Mieter umlegen, aber als Werbungskosten absetzen:

• Verwaltungskosten
• Kontoführungsgebühren
• Rücklagenbildung (WEG) - nur die tatsächlich verwendeten Beträge
• Instandhaltungsrücklage (erst bei Verwendung)
• Betriebskostenabrechnungskosten

Zeile 44 der Anlage V.

Praxisbeispiel: Werbungskosten Vermietung für eine 70-qm-Wohnung

Herr Müller vermietet eine 70-qm-Wohnung in München. Hier seine absetzbaren Werbungskosten für 2026:

Kostenart	Betrag	Zeile
AfA (Kaufpreis Gebäude 250.000 EUR × 3%)	7.500 EUR	33
Schuldzinsen (Darlehen 200.000 EUR, 3,8%)	7.600 EUR	35
Grundsteuer	520 EUR	41
Gebäudeversicherung	380 EUR	46
Hausverwaltung (WEG)	450 EUR	47
Reparatur Heizung	680 EUR	45
Renovierung nach Mieterwechsel (Maler)	1.850 EUR	45
Rechtsanwalt (Mietvertragsprüfung)	420 EUR	48
Fahrtkosten (8 Fahrten à 18 km)	43 EUR	48
Kontoführungsgebühren	16 EUR	48
Steuerberater (anteilig 20%)	140 EUR	48
Summe Werbungskosten	19.599 EUR
Mieteinnahmen (12 × 1.150 EUR)	13.800 EUR
Zu versteuern (Verlust)	-5.799 EUR

Herr Müller erzielt einen steuerlichen Verlust von 5.799 EUR. Dieser wird mit seinen anderen Einkünften (z.B. Gehalt) verrechnet und senkt seine Gesamtsteuerlast.

Bei einem Grenzsteuersatz von 42%: Steuererstattung ca. 2.436 EUR.

Häufige Fehler bei Werbungskosten Vermietung

Fehler 1: Tilgung als Werbungskosten ansetzen

Falsch: Darlehenszinsen (10.000 EUR) + Tilgung (8.000 EUR) = 18.000 EUR Werbungskosten

Richtig: Nur Zinsen (10.000 EUR) sind absetzbar.

Fehler 2: Fahrtkosten vergessen

Viele Vermieter vergessen die Fahrten zur Immobilie. Schon 10 Fahrten à 20 km bringen 60 EUR Steuerersparnis (bei 42% Grenzsteuersatz = 25 EUR).

Fehler 3: 15%-Regel missachten

Renovieren Sie in den ersten drei Jahren nach Kauf für mehr als 15% des Gebäudewerts, droht die Einstufung als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Lösung: Verteilen Sie größere Renovierungen über mehrere Jahre oder warten Sie die Dreijahresfrist ab.

Fehler 4: Grundstücksanteil mit abschreiben

Nur das Gebäude ist abschreibbar, nicht das Grundstück. Nutzen Sie ein Kaufpreisaufteilungsverfahren (z.B. nach Sachwertverfahren oder Arbeitshilfe des BMF).

Fehler 5: Eigenleistung als Werbungskosten ansetzen

Falsch: “Ich habe die Wohnung selbst gestrichen, 40 Stunden à 50 EUR = 2.000 EUR”

Richtig: Nur Materialkosten sind absetzbar, keine fiktiven Arbeitslöhne.

Fehler 6: Belege nicht aufbewahren

Aufbewahrungspflicht: 10 Jahre (nach § 147 AO). Das Finanzamt kann auch Jahre später Belege anfordern.

Sonderfall: Leerstand und Werbungskosten

Auch bei Leerstand können Sie Werbungskosten Vermietung geltend machen - vorausgesetzt, Sie können nachweisen, dass Sie ernsthaft und dauerhaft vermieten wollen.

Nachweise:

• Anzeigen in Immobilienportalen (Screenshot mit Datum)
• Maklerauftrag
• Besichtigungslisten
• Absagen an Interessenten (mit Begründung)

Wichtig: Bei Leerstand über 2-3 Jahre prüft das Finanzamt kritisch. Senken Sie die Miete, um Vermietungswillen zu dokumentieren.

Digitale Tools für Werbungskosten-Tracking

Nutzen Sie digitale Helfer, um keine Werbungskosten Vermietung zu vergessen:

• Fahrtenbuch-Apps: Vimcar, Vimcar Fahrtenbuch
• Buchhaltungssoftware: Lexware, WISO Vermieter, FastBill
• Belegerfassung: GetMyInvoices, Finanzguru
• Excel-Vorlage: Eigene Übersicht mit allen Kategorien (empfohlen für Einsteiger)

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich die Tilgung meines Darlehens als Werbungskosten absetzen?

Nein. Nur die Zinsen auf das Darlehen sind als Werbungskosten bei Vermietung absetzbar. Die Tilgung ist eine Vermögensumschichtung (Sie bauen Eigenkapital auf) und steuerlich nicht relevant.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand erhält den bestehenden Zustand (Reparatur, Austausch defekter Teile im gleichen Standard) und ist sofort absetzbar. Herstellungskosten verbessern die Immobilie wesentlich (z.B. Anbau, Dachausbau) und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden. Sonderfall: Anschaffungsnahe Herstellungskosten (15%-Regel in den ersten drei Jahren).

Wie berechne ich den Grundstücksanteil für die AfA?

Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar, daher ist die Aufteilung wichtig. Nutzen Sie:

1. Kaufvertrag (wenn Gebäude und Grundstück separat ausgewiesen sind)
2. Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF (Bodenwert × Grundstücksgröße)
3. Sachverständigengutachten (bei hohen Kaufpreisen sinnvoll)

Typischer Grundstücksanteil: 20-40% des Gesamtkaufpreises.

Kann ich Werbungskosten auch bei Leerstand geltend machen?

Ja, wenn Sie nachweisen, dass Sie ernsthaft und dauerhaft vermieten wollen. Dokumentieren Sie Vermietungsbemühungen (Anzeigen, Maklerauftrag, Besichtigungen). Bei Leerstand über 2-3 Jahre wird das Finanzamt kritisch prüfen.

Was passiert, wenn ich mehr Werbungskosten als Mieteinnahmen habe?

Sie erzielen einen steuerlichen Verlust, der mit Ihren anderen Einkünften (z.B. Gehalt, Rente) verrechnet wird. Das senkt Ihre Gesamtsteuerlast und führt oft zu Steuererstattungen. Diese Verluste sind über Jahre hinweg verrechenbar (Verlustvortrag/-rücktrag).

Wie lange muss ich Belege für Werbungskosten aufbewahren?

10 Jahre nach § 147 AO. Bewahren Sie alle Rechnungen, Kontoauszüge, Verträge und Belege auf - digital (gescannt) oder in Papierform. Das Finanzamt kann auch Jahre später Nachweise verlangen.

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Fazit: Werbungskosten Vermietung systematisch nutzen

Werbungskosten bei Vermietung sind der zentrale Hebel, um Ihre Steuerlast als Vermieter zu senken. Von der AfA über Schuldzinsen bis zu Fahrtkosten - fast alle Ausgaben rund um Ihre Immobilie sind absetzbar.

Die wichtigsten Punkte:

• Nutzen Sie die vollständige Checkliste und vergessen Sie keine Kategorie
• Beachten Sie die 15%-Regel bei Renovierungen in den ersten drei Jahren
• Setzen Sie nur Zinsen ab, niemals die Tilgung
• Führen Sie ein Fahrtenbuch und dokumentieren Sie alle Ausgaben
• Bewahren Sie Belege 10 Jahre auf

Mit einem strukturierten System und dieser Übersicht holen Sie jedes Jahr die maximale Steuererstattung aus Ihrer Vermietungstätigkeit heraus.

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Stand: Februar 2026

Alle Angaben basieren auf der aktuellen Rechtslage. Bei steuerlichen Fragen konsultieren Sie bitte einen Steuerberater. Die Inhalte dieses Artikels dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Beratung.

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