Anlage V richtig ausfüllen: Immobilien in der Steuererklärung 2026

Wer eine Immobilie vermietet, muss seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V der Steuererklärung angeben. Doch das Formular wirft bei vielen Vermietern Fragen auf: Welche Ausgaben sind absetzbar? Wie berechnet man die AfA? Und welche Belege braucht das Finanzamt wirklich?

In diesem Leitfaden erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie die Anlage V Immobilien korrekt ausfüllen, welche Werbungskosten Sie geltend machen können und wie Sie typische Fehler vermeiden.

Was ist die Anlage V und wer muss sie ausfüllen?

Die Anlage V ist ein Zusatzformular zur Einkommensteuererklärung. Sie dient der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Â§ 21 EStG. Jeder, der Mieteinnahmen erzielt, ist verpflichtet, diese Anlage auszufüllen - unabhängig davon, ob am Ende ein Gewinn oder Verlust steht.

Anlage V ist erforderlich bei:

Vermietung von Wohnungen und Häusern
Vermietung von Gewerbeimmobilien
Untervermietung
Verpachtung von Grundstücken
Vermietung von Garagen oder Stellplätzen

Für jede vermietete Immobilie füllen Sie eine separate Anlage V aus. Bei mehreren Objekten reichen Sie also mehrere Formulare ein.

Anlage V Immobilien: Aufbau und Struktur des Formulars

Das vierseitige Formular gliedert sich in mehrere Abschnitte:

Zeilen 1-3: Allgemeine Angaben zum Objekt
Zeilen 4-14: Art der Nutzung und Nutzungsverhältnisse
Zeilen 15-30: Einnahmen aus Vermietung
Zeilen 31-50: Werbungskosten (der wichtigste Teil!)
Zeilen 51+: Ermittlung des Ergebnisses

Schritt 1: Allgemeine Angaben (Zeilen 1-3)

Hier tragen Sie die grundlegenden Informationen zur Immobilie ein:

Zeile 1: Lage des Grundstücks (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort)
Zeile 2: Grundbuch- und Flurstücksangaben (optional, aber hilfreich bei mehreren Objekten)
Zeile 3: Eigentumsverhältnisse (alleiniges Eigentum, Bruchteilsgemeinschaft, etc.)

Bei Miteigentum geben Sie Ihren Eigentumsanteil in Prozent an. Die Einkünfte werden dann entsprechend aufgeteilt.

Schritt 2: Art der Nutzung (Zeilen 4-14)

In diesem Abschnitt beschreiben Sie die Nutzungsart:

Zeile 4: Art des Objekts (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, etc.)
Zeile 5-7: Zeiträume der Vermietung
Zeile 8-10: Besonderheiten (Ferienwohnung, möblierte Vermietung, etc.)
Zeile 11-14: Angaben zur Eigennutzung oder unentgeltlichen Überlassung

Wichtig: Bei zeitweiser Eigennutzung (z.B. Ferienwohnung, die Sie auch selbst nutzen) müssen die Kosten anteilig aufgeteilt werden.

Schritt 3: Mieteinnahmen erfassen (Zeilen 15-30)

Hier listen Sie alle Einnahmen aus der Vermietung auf:

Zeile 15-20: Mieteinnahmen

Zeile 15: Kaltmiete (Nettomiete ohne Nebenkosten)
Zeile 16: Umlagen (Nebenkosten, die Sie vom Mieter erhalten)
Zeile 17: Sonstige Einnahmen (z.B. Ablöse für Einbauküche)
Zeile 18: Vergütungen für außerordentliche Abnutzung (selten)

Praxistipp: Tragen Sie die tatsächlich vereinnahmten Beträge ein, nicht die vertraglich vereinbarten. Bei Mietausfällen können Sie diese nicht als Einnahme angeben.

Zeile 21-30: Besondere Einnahmen

Mietzuschüsse (z.B. Wohngeld des Mieters)
Erstattungen von Werbungskosten
Entnahmen oder Sachbezüge

Schritt 4: Werbungskosten geltend machen (Zeilen 31-50)

Dies ist der wichtigste Teil der Anlage V Immobilien. Hier entscheidet sich, wie viel Steuern Sie tatsächlich sparen. Alle Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen, sind als Werbungskosten absetzbar.

Zeile 33-34: Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die AfA ist die lineare Abschreibung des Gebäudewerts über die Nutzungsdauer:

Altbauten (Baujahr vor 1925): 2,5% pro Jahr über 40 Jahre
Neubauten (ab 1925): 2% pro Jahr über 50 Jahre
Denkmalgeschützte Gebäude: Sonderabschreibungen möglich

Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grundstückswert. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro (davon 80% Gebäude, 20% Grundstück) beträgt die AfA-Bemessungsgrundlage 240.000 Euro.

Beispielrechnung:

Kaufpreis Gebäude: 240.000 Euro
AfA-Satz: 2%
Jährliche AfA: 4.800 Euro (monatlich 400 Euro)

Zeile 37: Schuldzinsen

Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, sind voll absetzbar. Die Tilgung hingegen nicht.

Zeile 37: Tragen Sie hier die im Jahr gezahlten Darlehenszinsen ein. Bei mehreren Darlehen addieren Sie die Beträge.

Zeile 39: Erhaltungsaufwendungen

Kosten für Reparaturen und Instandhaltung sind sofort absetzbar:

Dachsanierung
Erneuerung der Heizungsanlage
Renovierung nach Mieterwechsel
Reparatur von Wasserschäden
Austausch von Fenstern

Achtung: Herstellungskosten (wesentliche Verbesserungen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen) müssen über die AfA abgeschrieben werden. Die Abgrenzung ist oft komplex - im Zweifelsfall sollten Sie steuerliche Beratung einholen.

Zeile 40-46: Weitere Werbungskosten

Hier tragen Sie alle übrigen Ausgaben ein:

Zeile 40: Grundsteuer
Zeile 41: Versicherungen (Gebäude-, Haftpflicht-, Mietausfallversicherung)
Zeile 42: Hausgeld bei Eigentumswohnungen (Instandhaltungsrücklage ist nicht sofort absetzbar!)
Zeile 43: Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren)
Zeile 44: Rechts- und Steuerberatungskosten
Zeile 45: Fahrtkosten (0,30 Euro pro km für Fahrten zum Objekt)
Zeile 46: Sonstige Werbungskosten (Maklergebühren bei Mieterwechsel, Inserate, Büromaterial)

Übersicht: Alle absetzbaren Werbungskosten bei Anlage V Immobilien

Kostenkategorie	Typische Beispiele	Durchschnittliche Höhe pro Jahr
AfA (Abschreibung)	2% bzw. 2,5% des Gebäudewerts	3.000-6.000 Euro
Schuldzinsen	Hypothekenzinsen	4.000-8.000 Euro
Erhaltungsaufwand	Reparaturen, Sanierungen	1.000-5.000 Euro
Grundsteuer	Je nach Kommune	300-800 Euro
Versicherungen	Gebäude-, Haftpflichtversicherung	200-500 Euro
Hausgeld	Bei Eigentumswohnungen	1.500-3.500 Euro
Verwaltungskosten	Hausverwaltung	300-600 Euro
Fahrtkosten	Fahrten zum Objekt	100-400 Euro
Nebenkosten (nicht umlagefähig)	Müllgebühren, Hausreinigung (Anteil)	200-600 Euro
Kontoführung	Mietkautionskonto	30-60 Euro
Rechtsberatung	Anwalt, Steuerberater	0-1.000 Euro
Inserate/Makler	Mieterwechsel	0-2.000 Euro

Schritt 5: Ergebnis ermitteln (Zeilen 51+)

Das Finanzamt berechnet automatisch:

Zeile 51: Summe der Einnahmen
Zeile 52: Summe der Werbungskosten
Zeile 53: Überschuss/Verlust

Ein negatives Ergebnis (Verlust) ist bei Vermietung völlig normal und gewollt - es mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen und führt zu Steuererstattungen.

Praxisbeispiel: Anlage V ausfüllen für eine Eigentumswohnung

Ausgangssituation:

2-Zimmer-Wohnung, 60 qm, Baujahr 2010
Kaufpreis 2023: 250.000 Euro (davon 200.000 Euro Gebäude, 50.000 Euro Grundstück)
Kaltmiete: 800 Euro/Monat
Nebenkosten: 150 Euro/Monat
Darlehen: 200.000 Euro zu 3,5% Zinsen
Hausgeld: 250 Euro/Monat

Ausfüllen der Anlage V:

Einnahmen:

Zeile 15 (Kaltmiete): 9.600 Euro (12 Ã— 800 Euro)
Zeile 16 (Umlagen): 1.800 Euro (12 Ã— 150 Euro)
Summe Einnahmen: 11.400 Euro

Werbungskosten:

Zeile 33 (AfA): 4.000 Euro (200.000 Euro Ã— 2%)
Zeile 37 (Schuldzinsen): 7.000 Euro
Zeile 40 (Grundsteuer): 450 Euro
Zeile 41 (Versicherungen): 280 Euro
Zeile 42 (Hausgeld): 3.000 Euro (davon 2.400 Euro sofort absetzbar, 600 Euro Instandhaltungsrücklage nicht)
Zeile 43 (Verwaltung): 420 Euro
Zeile 45 (Fahrtkosten): 180 Euro (10 Fahrten Ã— 60 km Ã— 0,30 Euro)
Zeile 46 (Kontoführung): 48 Euro
Summe Werbungskosten: 15.778 Euro

Ergebnis:

Einnahmen: 11.400 Euro
Werbungskosten: 15.778 Euro
Verlust: -4.378 Euro

Dieser Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 35% ergibt sich eine Steuerersattung von ca. 1.532 Euro.

Häufige Fehler bei der Anlage V und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten ansetzen

Die monatliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (Teil des Hausgelds) ist nicht sofort absetzbar. Erst wenn tatsächlich Reparaturen aus der Rücklage bezahlt werden, können Sie diese Kosten geltend machen.

Lösung: Trennen Sie im Hausgeld zwischen laufenden Kosten (absetzbar) und Rücklage (nicht absetzbar).

Fehler 2: Eigenleistungen als Werbungskosten ansetzen

Ihre eigene Arbeitszeit ist steuerlich nicht ansetzbar. Nur Materialkosten und Fremdleistungen zählen.

Lösung: Dokumentieren Sie sauber, welche Kosten durch externe Handwerker und welche durch Materialien entstanden sind.

Fehler 3: Kaufnebenkosten falsch behandeln

Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren beim Kauf gehören zu den Anschaffungskosten und werden über die AfA abgeschrieben - nicht sofort als Werbungskosten.

Lösung: Addieren Sie diese Kosten zum Gebäudewert und erhöhen Sie entsprechend die AfA-Bemessungsgrundlage.

Fehler 4: Nebenkosten nicht korrekt aufteilen

Nicht alle Nebenkosten, die Sie an den Mieter weiterberechnen, sind neutral. Manchmal zahlt der Mieter weniger als Sie ausgeben - die Differenz ist absetzbar.

Lösung: Vergleichen Sie Ihre tatsächlichen Ausgaben mit den Umlagen. Die Differenz ist Werbungskosten.

Fehler 5: Gemischt genutzte Räume nicht aufteilen

Wenn Sie z.B. einen Raum in Ihrer vermieteten Wohnung als Büro nutzen oder die Garage selbst belegen, müssen die Kosten anteilig aufgeteilt werden.

Lösung: Berechnen Sie den Anteil nach Quadratmetern und teilen Sie alle Kosten entsprechend auf.

Welche Belege braucht das Finanzamt?

Bei der Abgabe der Anlage V Immobilien müssen Sie keine Belege einreichen - diese werden erst bei Nachfragen oder Prüfungen angefordert. Dennoch müssen Sie alle Unterlagen aufbewahren.

Aufbewahrungspflicht: 10 Jahre

Bewahren Sie folgende Dokumente auf:

Mietverträge
Jahresabrechnungen der Hausverwaltung
Kontoauszüge mit Mieteinnahmen
Rechnungen für Reparaturen und Instandhaltung
Versicherungspolicen und Beitragsnachweise
Grundsteuerbescheide
Darlehensbescheinigungen der Bank
Nachweise über AfA-Berechnung (Kaufvertrag, Aufteilung Grund/Gebäude)
Fahrtenbuch oder Aufstellung der Fahrten zum Objekt
Rechnungen von Handwerkern

Tipp: Digitalisieren Sie alle Belege und legen Sie sie in einer übersichtlichen Ordnerstruktur ab - das spart Zeit bei späteren Rückfragen.

Fristen für die Abgabe der Steuererklärung 2026

Ohne steuerliche Beratung:

Abgabefrist: 31. Juli 2027

Mit Steuerberater oder Lohnsteuerhilfeverein:

Abgabefrist: 28. Februar 2028 (verlängert)

Bei verspäteter Abgabe drohen Verspätungszuschläge von mindestens 25 Euro pro Monat.

Anlage V digital einreichen: ELSTER nutzen

Die Anlage V können Sie über das ELSTER-Portal elektronisch einreichen. Das hat mehrere Vorteile:

Plausibilitätsprüfung direkt beim Ausfüllen
Schnellere Bearbeitung durch das Finanzamt
Automatische Berechnung von Summen
Daten können für Folgejahre übernommen werden

Seit 2023 ist die elektronische Abgabe für die meisten Steuerpflichtigen verpflichtend.

Sonderfall: Vermietung an Angehörige

Wer an Familienmitglieder vermietet, muss besondere Regeln beachten:

Die Miete muss mindestens 66% der ortsüblichen Miete betragen
Der Mietvertrag muss ernsthaft vereinbart und durchgeführt werden
Mietzahlungen müssen nachweisbar erfolgen (Überweisung, kein Bargeld)

Bei Verstoß erkennt das Finanzamt die Werbungskosten nur anteilig oder gar nicht an.

Anlage V bei Leerstand

Auch wenn die Wohnung leer steht, können Sie Werbungskosten geltend machen - allerdings nur, wenn Sie nachweisen können, dass Sie ernsthaft um Vermietung bemüht sind.

Nachweise:

Inserate in Zeitungen oder Online-Portalen
Exposés
Besichtigungstermine
Korrespondenz mit Interessenten

Bei längerfristigem Leerstand (über 1 Jahr) wird das Finanzamt kritisch prüfen.

CTA: Ihre Steuererklärung optimal vorbereiten

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Häufig gestellte Fragen zur Anlage V Immobilien

Kann ich mehrere Immobilien in einer Anlage V eintragen?

Nein, für jede vermietete Immobilie müssen Sie eine separate Anlage V ausfüllen. Bei drei vermieteten Wohnungen reichen Sie also drei Anlagen V ein.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?

Erhaltungsaufwand sind Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (z.B. Austausch einer defekten Heizung). Diese sind sofort absetzbar. Herstellungskosten verbessern die Immobilie wesentlich (z.B. Anbau, Dachausbau) und müssen über die AfA abgeschrieben werden. Die Grenze liegt bei 15% der Gebäudeherstellungskosten innerhalb von drei Jahren.

Kann ich die Tilgung meines Immobilienkredits absetzen?

Nein, nur die Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar. Die Tilgung ist Vermögensbildung und steuerlich nicht relevant.

Muss ich Mieteinnahmen versteuern, die ich noch nicht erhalten habe?

Nein, Vermietungseinkünfte werden nach dem Zu- und Abflussprinzip versteuert. Nur tatsächlich erhaltene Mieten sind Einnahmen. Bei Mietausfällen können Sie keine Einnahmen angeben.

Wie teile ich den Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude auf?

Die Aufteilung erfolgt anhand des Verhältnisses der Bodenrichtwerte zum Gesamtkaufpreis. Im Kaufvertrag ist dies oft bereits angegeben. Alternativ kann ein Sachverständiger die Aufteilung vornehmen. Als Faustregel gilt: 20-30% Grundstück, 70-80% Gebäude - abhängig von Lage und Objektart.

Fazit: Anlage V systematisch angehen

Das Ausfüllen der Anlage V Immobilien erfordert Sorgfalt, ist aber mit der richtigen Vorbereitung gut zu bewältigen:

Sammeln Sie alle Belege systematisch während des Jahres
Trennen Sie Einnahmen und Ausgaben klar nach Kategorien
Nutzen Sie alle absetzbaren Werbungskosten - insbesondere AfA und Schuldzinsen
Dokumentieren Sie Besonderheiten (Leerstand, Renovierungen) sauber
Bewahren Sie alle Unterlagen für 10 Jahre auf

Bei komplexen Sachverhalten - etwa nach größeren Sanierungen, bei Denkmalschutz oder gemischter Nutzung - lohnt sich die Investition in steuerliche Beratung. Die Kosten dafür sind wiederum als Werbungskosten absetzbar.

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Stand: Februar 2026