Denkmal-AfA oder Neubau-AfA: Welche Abschreibung lohnt sich mehr?

Bei der Auswahl einer steuerbegünstigten Immobilie stehen Anleger oft vor einer zentralen Frage: Soll ich in eine denkmalgeschützte Immobilie mit erhöhter Abschreibung investieren oder in einen modernen Neubau mit Sonder-AfA? Beide Varianten bieten deutliche Steuervorteile - doch der Denkmal AfA Vergleich zeigt, dass die richtige Wahl von Ihrer individuellen Situation abhängt.

In diesem Artikel vergleichen wir beide Abschreibungsmodelle direkt: Welche Abschreibungssätze gelten, wie hoch die tatsächliche Steuerersparnis ausfällt und für wen sich welches Modell besonders lohnt. Anhand konkreter Rechenbeispiele sehen Sie, welche Variante die höhere Rendite nach Steuern bietet.

Die beiden Abschreibungsmodelle im Überblick

Denkmal-AfA (§7i EStG) und die degressive Neubau-AfA (§7 Abs. 5a EStG) sind die zwei wirkungsvollsten Abschreibungsmodelle für Immobilieninvestoren in Deutschland. Denkmal-AfA erlaubt 9% auf Sanierungskosten über 8 Jahre, die degressive AfA 5% auf den Gebäudewert jährlich sinkend. Der Unterschied in der kumulierten Steuerersparnis über 12 Jahre beträgt bei gleichem Investment typischerweise 30-50%.

Denkmal-AfA nach §7i EStG

Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte Abschreibung für Sanierungskosten bei denkmalgeschützten Immobilien. Sie gilt sowohl für vermietete Objekte als auch für selbstgenutzte Immobilien:

Bei Vermietung:

9% pro Jahr über 8 Jahre = 72%
7% pro Jahr über 4 weitere Jahre = 28%
Insgesamt 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreibbar

Bei Eigennutzung:

9% pro Jahr über 8 Jahre
Abschreibung der Sanierungskosten direkt vom zu versteuernden Einkommen

Die Denkmal-AfA bezieht sich ausschließlich auf die Sanierungskosten, nicht auf den Kaufpreis oder Grundstücksanteil. Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde ist Voraussetzung.

Neubau-AfA nach §7 Abs. 5a EStG

Seit Oktober 2023 wurde die lineare AfA für neue Wohngebäude erhöht:

Lineare Abschreibung:

3% pro Jahr für Gebäude, die nach dem 01.10.2023 fertiggestellt wurden
Früher: 2% pro Jahr (bei Fertigstellung vor Oktober 2023)
Bemessungsgrundlage: Gebäudeanteil des Kaufpreises (ohne Grundstück)

Sonder-AfA nach §7b EStG:

Für neue Mietwohnungen im bezahlbaren Segment gibt es zusätzliche Abschreibung:

5% pro Jahr über 4 Jahre = 20% zusätzlich
Gilt nur für Neubauten, die bestimmte Mietpreisgrenzen einhalten
Förderhöchstgrenze: 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche

Die Sonder-AfA kann zusätzlich zur linearen 3%-AfA genutzt werden, was in den ersten vier Jahren eine Gesamtabschreibung von 8% ermöglicht.

Denkmal AfA Vergleich: Die Unterschiede in der Übersicht

Kriterium	Denkmal-AfA (§7i)	Neubau-AfA (§7 + §7b)
Abschreibungssatz	9% (8 Jahre) + 7% (4 Jahre)	3% linear + optional 5% Sonder-AfA
Bemessungsgrundlage	Nur Sanierungskosten	Gesamter Gebäudeanteil
Zeitraum	12 Jahre (gesamt 100%)	4 Jahre (8%) + danach 3%
Maximale jährliche Abschreibung	9% der Sanierungskosten	8% des Gebäudewerts (mit §7b)
Voraussetzungen	Denkmalschutz-Bescheinigung	Fertigstellung nach 01.10.2023, ggf. Mietpreisbindung
Geeignet für	Hohe Einkommen, historische Lagen	Mittlere bis hohe Einkommen, moderne Ausstattung
Bausubstanz	Altbau, sanierungsbedürftig	Neubau, energieeffizient
Modernisierungsaufwand	Hoch (denkmalgerechte Sanierung)	Gering (schlüsselfertig)

Steuerliche Wirkung im Detail

Die steuerliche Wirkung beider Modelle hängt direkt vom persönlichen Grenzsteuersatz ab: Jeder Euro Abschreibung spart so viel Steuer, wie dem Grenzsteuersatz entspricht. Bei 42% Grenzsteuersatz und 10.000 € jährlicher Abschreibung ergibt das 4.200 € Steuerersparnis. Die Denkmal-AfA erzielt diese Wirkung in den ersten 8 Jahren mit deutlich höheren Abschreibungsbeträgen als die lineare Neubau-AfA.

Wie die Denkmal-AfA Steuern spart

Ein Beispiel: Sie kaufen eine Denkmalimmobilie für 350.000 Euro. Der Sanierungsanteil beträgt 245.000 Euro (70% des Kaufpreises).

Jährliche Abschreibung:

Jahre 1-8: 245.000 × 9% = 22.050 Euro pro Jahr
Jahre 9-12: 245.000 × 7% = 17.150 Euro pro Jahr

Bei einem persönlichen Steuersatz von 42% ergibt sich:

Jahre 1-8: 22.050 × 42% = 9.261 Euro Steuerersparnis jährlich
Jahre 9-12: 17.150 × 42% = 7.203 Euro Steuerersparnis jährlich

Gesamte Steuerersparnis über 12 Jahre: 102.900 Euro

Die Denkmal-AfA ist besonders wirkungsvoll, weil sie hohe Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren erzeugt - genau dann, wenn zusätzliche Liquidität für Finanzierung und Cashflow wichtig ist.

Wie die Neubau-AfA mit Sonder-AfA wirkt

Gleiches Investitionsvolumen: 350.000 Euro Kaufpreis, davon 280.000 Euro Gebäudeanteil (80%).

Mit Sonder-AfA (§7b) in den ersten 4 Jahren:

Lineare AfA: 280.000 × 3% = 8.400 Euro
Sonder-AfA: 280.000 × 5% = 14.000 Euro
Gesamt: 22.400 Euro pro Jahr

Ab Jahr 5 (nur lineare AfA):

280.000 × 3% = 8.400 Euro pro Jahr

Bei 42% Steuersatz:

Jahre 1-4: 22.400 × 42% = 9.408 Euro Steuerersparnis jährlich
Ab Jahr 5: 8.400 × 42% = 3.528 Euro Steuerersparnis jährlich

Steuerersparnis erste 12 Jahre: 65.856 Euro

Die Neubau-AfA mit Sonder-AfA bietet eine ähnlich hohe Ersparnis in den ersten vier Jahren wie die Denkmal-AfA, fällt danach aber deutlich ab.

Praxis-Vergleich: Zwei Investoren, zwei Strategien

Ausgangssituation

Investor A und B:

Jahreseinkommen: 100.000 Euro
Grenzsteuersatz: 42%
Investitionsbudget: 350.000 Euro
Eigenkapital: 20% (70.000 Euro)
Finanzierung: 280.000 Euro zu 3,5% Zinsen, 2% Tilgung

Investor A wählt Denkmalimmobilie

Objekt:

Kaufpreis: 350.000 Euro
Grundstück: 105.000 Euro (30%)
Gebäude: 245.000 Euro (70%, komplett Sanierungsanteil)
Nettokaltmiete: 1.200 Euro/Monat = 14.400 Euro/Jahr

Jahr 1-8:

Mieteinnahmen: 14.400 Euro
Finanzierungskosten (Zinsen): 9.800 Euro
AfA: 22.050 Euro
Steuerbarer Verlust: -17.450 Euro
Steuererstattung: 7.329 Euro
Cashflow nach Steuern: +1.529 Euro

Jahr 9-12:

Mieteinnahmen: 14.400 Euro
Zinsen (gesunken): 7.200 Euro
AfA: 17.150 Euro
Steuerbarer Verlust: -9.950 Euro
Steuererstattung: 4.179 Euro
Cashflow nach Steuern: +2.579 Euro

Investor B wählt Neubau mit Sonder-AfA

Objekt:

Kaufpreis: 350.000 Euro
Grundstück: 70.000 Euro (20%)
Gebäude: 280.000 Euro (80%)
Nettokaltmiete: 1.150 Euro/Monat = 13.800 Euro/Jahr
Erfüllt Voraussetzungen für §7b

Jahr 1-4:

Mieteinnahmen: 13.800 Euro
Finanzierungskosten: 9.800 Euro
AfA: 22.400 Euro (3% + 5%)
Steuerbarer Verlust: -18.400 Euro
Steuererstattung: 7.728 Euro
Cashflow nach Steuern: +1.728 Euro

Jahr 5-12:

Mieteinnahmen: 13.800 Euro
Zinsen (gesunken): 7.200 Euro
AfA: 8.400 Euro (nur 3%)
Steuerbares Einkommen: -1.800 Euro
Steuererstattung: 756 Euro
Cashflow nach Steuern: +1.356 Euro

Ergebnis nach 12 Jahren

Kriterium	Denkmal (Investor A)	Neubau (Investor B)
Gesamte Steuererstattung	75.348 Euro	37.960 Euro
Durchschnittlicher Cashflow	+1.954 Euro/Jahr	+1.498 Euro/Jahr
Tilgungsanteil nach 12 Jahren	89.200 Euro	89.200 Euro
Vermögenszuwachs (inkl. Wertsteigerung 1,5% p.a.)	418.000 Euro	419.000 Euro
Rendite nach Steuern (IRR)	8,2%	6,9%

Der Denkmal AfA Vergleich zeigt: Investor A profitiert von deutlich höheren Steuererstattungen über die gesamte Laufzeit. Investor B hat einen besseren Cashflow in den ersten vier Jahren, fällt danach aber zurück.

Vor- und Nachteile im direkten Vergleich

Vorteile Denkmal-AfA

Steuerliche Vorteile:

100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreibbar
Hohe jährliche Abschreibung von bis zu 9%
Langfristig planbare Steuerwirkung über 12 Jahre

Weitere Vorteile:

Oft zentrale, historische Lagen mit Wertsteigerungspotenzial
Einzigartiger Charakter und architektonische Qualität
Kulturelle Wertschätzung und Prestigeobjekt

Nachteile Denkmal-AfA

Hoher Sanierungsaufwand erforderlich
Denkmalschutzauflagen schränken Gestaltungsfreiheit ein
Sanierungskosten oft schwer kalkulierbar
Längere Projektlaufzeit bis zur Vermietung
Höhere Instandhaltungskosten im laufenden Betrieb

Vorteile Neubau-AfA mit Sonder-AfA

Steuerliche Vorteile:

8% Abschreibung in den ersten 4 Jahren
Einfachere Kalkulation der Abschreibungsbasis
Kombination aus linearer und Sonder-AfA

Weitere Vorteile:

Moderne Bausubstanz, keine Sanierung nötig
Energieeffizienz senkt Nebenkosten
Geringe Instandhaltung in den ersten Jahren
Planungssicherheit durch schlüsselfertige Übergabe
TÜV-Bauqualität bei geprüften Projekten

Nachteile Neubau-AfA

Niedrigere Abschreibung ab Jahr 5 (nur 3%)
Sonder-AfA nur bei Einhaltung der Mietpreisgrenzen
Oft höhere Kaufpreise pro Quadratmeter
Wertsteigerungspotenzial geringer als bei Denkmalimmobilien

Entscheidungsmatrix: Welche Abschreibung passt zu Ihnen?

Die Entscheidung zwischen Denkmal-AfA und Neubau-AfA hängt von drei Faktoren ab: Höhe des Grenzsteuersatzes, Zeithorizont und Risikobereitschaft für Sanierungsprojekte. Ab 42% Grenzsteuersatz und einer Haltedauer von mindestens 12 Jahren überwiegen die Vorteile der Denkmal-AfA. Darunter bieten Neubauten mit 3% linearer oder 5% degressiver AfA mehr Planungssicherheit bei geringeren Anfangsabschreibungen.

Wählen Sie Denkmal-AfA, wenn:

Ihr zu versteuerndes Einkommen über 80.000 Euro liegt
Sie hohe Steuerlasten über mindestens 12 Jahre reduzieren möchten
Sie Interesse an historischen Immobilien und zentralen Lagen haben
Sie bereit sind, höhere Sanierungsrisiken einzugehen
Sie langfristig in Wertsteigerung und Vermögensaufbau investieren
Sie Gestaltungsauflagen durch Denkmalschutz akzeptieren

Ideal für: Gutverdiener, Ärzte, Unternehmer, Freiberufler mit nachhaltig hohem Einkommen

Wählen Sie Neubau-AfA mit Sonder-AfA, wenn:

Ihr zu versteuerndes Einkommen zwischen 50.000 und 100.000 Euro liegt
Sie schnelle Steuerentlastung in den ersten 4 Jahren bevorzugen
Sie Planungssicherheit und moderne Ausstattung schätzen
Sie niedrige Instandhaltungskosten wünschen
Sie Wert auf Energieeffizienz und niedrige Nebenkosten legen
Sie in Wachstumsregionen mit Neubaugebieten investieren möchten

Ideal für: Angestellte mit mittlerem bis gutem Einkommen, sicherheitsorientierte Anleger, Erstinvestoren

Kombinationsstrategie

Für Investoren mit sehr hohem Einkommen kann auch eine Kombination sinnvoll sein:

Eine Denkmalimmobilie für langfristige Abschreibung
Ein Neubau mit Sonder-AfA für schnelle Steuerentlastung

So profitieren Sie von beiden Welten: maximale Abschreibung über verschiedene Zeiträume.

Weitere Faktoren im Denkmal AfA Vergleich

Finanzierung und Bankprüfung

Denkmalimmobilien erfordern oft eine genauere Bankprüfung der Sanierungskosten. Banken verlangen detaillierte Kostenaufstellungen und prüfen die Wirtschaftlichkeit nach Sanierung. Bei Neubauten ist die Finanzierung standardisierter, da Kaufpreis und Wert klar definiert sind.

Vermietbarkeit und Mietpool-Modelle

Neubauten lassen sich oft einfacher vermieten, da moderne Ausstattung und Energieeffizienz gefragt sind. Einige Anbieter bieten Mietpool-Modelle mit garantierten Mieteinnahmen an - ein Sicherheitsfaktor für Anleger.

Denkmalimmobilien sprechen eine Nische an: Mieter, die historischen Charme schätzen und bereit sind, dafür einen Aufpreis zu zahlen. Die Zielgruppe ist kleiner, aber oft zahlungskräftiger.

Indexierte Mietverträge

Sowohl bei Denkmal- als auch bei Neubauimmobilien sind indexierte Mietverträge möglich. Sie koppeln die Miete an die Inflationsrate und sichern langfristig die Rendite. Bei Neubauten sind solche Verträge häufiger anzutreffen, da institutionelle Vermieter sie standardmäßig anbieten.

Wertsteigerung langfristig

Denkmalimmobilien in zentralen Lagen zeigen historisch betrachtet eine höhere Wertsteigerung als Neubauten. Der Grund: begrenzte Verfügbarkeit, kultureller Wert und steigende Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum.

Neubauten profitieren vor allem in Wachstumsregionen von Wertsteigerung. Nach 10-15 Jahren kann der Neubau jedoch zum “Gebrauchtbau” werden, während die Denkmalimmobilie ihren Status behält.

Steuerliche Fallen vermeiden

Bei Denkmal-AfA

Fehlende Bescheinigung: Ohne Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde keine erhöhte AfA
Eigennutzung zu früh: Wechsel von Vermietung zu Eigennutzung unterbricht die 12-Jahres-Frist
Sanierungskosten nicht nachweisbar: Alle Kosten müssen durch Rechnungen belegt werden
Abweichung vom genehmigten Plan: Nur denkmalgerecht durchgeführte Sanierungen sind förderfähig

Bei Neubau-AfA

Fertigstellungsdatum falsch: Nur Gebäude nach 01.10.2023 erhalten 3% AfA
Mietpreisgrenzen überschritten: Sonder-AfA nach §7b entfällt bei zu hohen Mieten
Förderhöchstgrenze überschritten: Maximal 4.000 Euro/m² sind förderfähig
Eigennutzung: Sonder-AfA gilt nur bei Vermietung, nicht bei Eigennutzung

Praxistipp: Die richtige Entscheidung treffen

Einkommen analysieren: Wie hoch ist Ihr zu versteuerndes Einkommen über die nächsten 12 Jahre?
Zeithorizont festlegen: Benötigen Sie schnelle Steuerentlastung oder langfristige Abschreibung?
Risikobereitschaft prüfen: Sind Sie bereit, Sanierungsrisiken einzugehen?
Standort bewerten: Zentrale Lage (Denkmal) oder Wachstumsregion (Neubau)?
Finanzierung klären: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Welche Konditionen bietet die Bank?

Ein unabhängiger Steuerberater kann Ihnen helfen, Ihre individuelle Situation zu analysieren und die optimale Abschreibungsstrategie zu finden. Nutzen Sie auch den Denkmal-Steuerrechner für eine detaillierte Berechnung Ihrer Abschreibungsmöglichkeiten.

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Häufig gestellte Fragen zum Denkmal AfA Vergleich

Kann ich Denkmal-AfA und Neubau-AfA kombinieren?

Ja, Sie können beide Abschreibungsmodelle nutzen - allerdings nicht für dasselbe Objekt. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, können Sie für eine Denkmalimmobilie die erhöhte AfA nach §7i nutzen und für einen Neubau die Sonder-AfA nach §7b. So maximieren Sie Ihre Gesamtabschreibung über verschiedene Objekte hinweg.

Welche Abschreibung bringt mehr Steuerersparnis?

Die Denkmal-AfA bringt über 12 Jahre die höhere Gesamtsteuerersparnis, wenn die Sanierungskosten mindestens 60% des Kaufpreises ausmachen. Die Neubau-AfA mit Sonder-AfA bietet in den ersten 4 Jahren eine ähnlich hohe jährliche Ersparnis, fällt danach aber auf nur 3% ab. Bei einem Steuersatz von 42% und gleicher Investitionssumme liegt die Denkmal-AfA langfristig etwa 30-40% vor der Neubau-AfA.

Lohnt sich die Denkmal-AfA auch bei niedrigerem Einkommen?

Die Denkmal-AfA ist am wirkungsvollsten bei hohen Einkommen ab 80.000 Euro, da hier der Grenzsteuersatz bei 42% oder höher liegt. Bei niedrigerem Einkommen (unter 60.000 Euro) kann die Neubau-AfA sinnvoller sein, da die Abschreibung schneller wirkt und die Sanierungsrisiken entfallen. Entscheidend ist, ob Sie die hohen Abschreibungsbeträge der Denkmal-AfA auch tatsächlich steuerlich nutzen können.

Was passiert, wenn ich die Denkmalimmobilie vor Ablauf der 12 Jahre verkaufe?

Wenn Sie eine Denkmalimmobilie vor Ablauf der 12-Jahres-Frist verkaufen, können Sie die bereits geltend gemachten Abschreibungen behalten. Allerdings profitieren Sie nicht mehr von den verbleibenden Jahren. Bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren müssen Sie zudem den Veräußerungsgewinn versteuern. Die Abschreibungen reduzieren dabei die Anschaffungskosten und erhöhen rechnerisch den steuerpflichtigen Gewinn.

Welche Abschreibung ist besser für Eigennutzer?

Für Eigennutzer ist die Denkmal-AfA nach §7i bei Eigennutzung interessant: Sie können 9% der Sanierungskosten über 8 Jahre direkt vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Die Neubau-AfA und Sonder-AfA nach §7b gelten nur bei Vermietung, nicht bei Eigennutzung. Eigennutzer von Neubauten können nur die reguläre AfA von 3% nutzen - aber nur, wenn sie die Immobilie zunächst vermieten. Für reine Eigennutzung ohne Vermietung ist die Denkmal-AfA die einzige steuerlich relevante Abschreibungsoption.

Fazit: Der Denkmal AfA Vergleich zeigt klare Gewinner

Der direkte Denkmal AfA Vergleich zeigt: Beide Abschreibungsmodelle haben ihre Berechtigung - die richtige Wahl hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Denkmal-AfA ist die bessere Wahl für:

Gutverdiener mit dauerhaft hohem Einkommen über 80.000 Euro
Langfristig orientierte Investoren mit 12+ Jahren Anlagehorizont
Anleger, die zentrale Lagen und Wertsteigerung bevorzugen
Investoren, die bereit sind, Sanierungsrisiken zu tragen

Neubau-AfA mit Sonder-AfA ist besser für:

Anleger mit mittlerem Einkommen (50.000-100.000 Euro)
Investoren, die schnelle Steuerentlastung in den ersten Jahren benötigen
Sicherheitsorientierte Anleger ohne Sanierungsrisiko
Erstinvestoren, die schlüsselfertige Lösungen bevorzugen

Die Zahlen sprechen für sich: Bei hohen Einkommen und langer Haltedauer bringt die Denkmal-AfA bis zu 40% höhere Steuerersparnisse über 12 Jahre. Die Neubau-AfA punktet mit Planungssicherheit und modernen Standards.

Weitere Informationen zur steuerlichen Optimierung mit Immobilien finden Sie in unserem Übersichtsartikel Steuern sparen mit Immobilien 2026. Für die praktische Berechnung der Denkmal-AfA nutzen Sie unseren Denkmal-Steuerrechner. Den erweiterten Drei-Wege-Vergleich inklusive Pflegeimmobilien: Denkmal-AfA vs. Neubau-AfA vs. Pflegeimmobilien: Der komplette Vergleich 2026. Welche Einkommenshoehe fuer welchen Ansatz sinnvoll ist: Ab welchem Einkommen lohnt sich Denkmal-AfA?.

Stand: Februar 2026