Wie wir rechnen, und warum Sie es nachprüfen können.
Der Steuer-Check ist ein deterministischer Rechenkern, kein Sprachmodell. Exakt ist der Steuertarif; Miete, Kosten und Zeitplan sind Annahmen aus der Musterberechnung des Projektentwicklers, die daneben offenliegen. Deren Steuer- und Liquiditätszahlen reproduziert er auf wenige Euro pro Jahr.
Drei Schritte. Sie entscheiden bei jedem, ob es weitergeht.
Rechnen, anonym
Sie geben Einkommen, Veranlagung, Kirchensteuer, Wohnungsgröße und optional Eigenkapital ein. Gerechnet wird in Ihrem Browser. Wir sehen nur eine anonyme Nutzungsstatistik ohne Cookies, etwa in welcher groben Einkommensklasse gerechnet wurde, aber nichts, was Sie identifiziert.
Auswertung, wenn Sie wollen
Mit einer Einwilligung schicken wir Ihnen die Auswertung per E-Mail. Sie bestätigen die Adresse vorher über einen Link.
Gespräch, wenn Sie wollen
Mit einer zweiten, getrennten Einwilligung rufen wir Sie an. Erst danach, und nur wenn Sie es wollen, bringen wir Sie mit dem Vertriebsteam des Projektentwicklers zusammen: Ihre Daten gehen dorthin nur mit Ihrer gesonderten, ausdrücklichen Zustimmung, um die wir Sie per E-Mail bitten und in der wir den Projektentwickler namentlich nennen.
Was genau gerechnet wird.
Einkommensteuer, Soli, Kirchensteuer
Der Tarif nach § 32a EStG in der Fassung für 2026 mit Splittingverfahren bei Zusammenveranlagung, der Solidaritätszuschlag mit Freigrenze und Milderungszone, die Kirchensteuer mit 8 oder 9 % einschließlich ihres Abzugs als Sonderausgabe. Die Ersparnis ist die Differenz zwischen Ihrer Steuer ohne und mit der Wohnung, nicht Abschreibung mal pauschalem Steuersatz.
Abschreibung
Die begünstigten Sanierungskosten nach § 7i EStG: im Jahr der Herstellung und den sieben Folgejahren jeweils bis zu 9 %, danach vier Jahre bis zu 7 % (§ 7i Abs. 1 S. 1 EStG); der Check rechnet mit den Höchstsätzen, zusammen 100 % in zwölf Jahren. Die Altbausubstanz linear mit 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG. Grund und Boden gar nicht. Öffentliche Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage.
Finanzierung und Miete
KfW-Darlehen und Bankdarlehen werden monatsgenau als Annuitätendarlehen gerechnet, der Tilgungszuschuss mindert die Restschuld. Schuldzinsen und Verwaltungskosten sind Werbungskosten (§ 9 EStG); die Instandhaltungsrücklage kostet Liquidität, ist aber nicht sofort abziehbar.
Wann das Geld ankommt
Im ersten Jahr mit dem Steuerbescheid. Ab dem Folgejahr kann ein Freibetrag die monatliche Lohnsteuer senken, für Denkmalwohnungen aber erst für Kalenderjahre nach der Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 EStG, § 39a EStG).
Fragen zur Methode
Welche Kosten schreibe ich mit 9 % ab?
Nur die begünstigten Sanierungskosten, die zur Erhaltung des Denkmals oder seiner sinnvollen Nutzung nötig sind und von der Denkmalbehörde bescheinigt werden. Grund und Boden wird nie abgeschrieben, die Altbausubstanz linear mit 2 % im Jahr.
Ab wann läuft die Abschreibung?
Im Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen ist, hier voraussichtlich 2028. Vorher wirken nur Kosten, die sofort abziehbar sind, etwa Zinsen in der Bauphase.
Senkt die KfW-Förderung die Abschreibung?
Voraussichtlich ja: Öffentliche Zuschüsse mindern die abschreibbaren Kosten. Der Rechenkern zieht den Tilgungszuschuss deshalb von der Bemessungsgrundlage ab. Die endgültige Behandlung klärt Ihre Steuerberatung.
Ihr Steuersatz statt Pauschalannahme.
Fünf Angaben, etwa eine Minute, ohne Anmeldung. Sie sehen Ersparnis, Monatssaldo und Risiken, auch wenn sich die Wohnung für Sie nicht rechnet.