AT-Gehalt, RSUs, zwei Einkommen: Was die Denkmal-AfA bei Ihrem Grenzsteuersatz bringt.
Sie reviewen Code, bevor er live geht. Reviewen Sie auch diese Rechnung: Tarif 2026 nach § 32a EStG, Soli-Zonen, Kirchensteuer, 20 Jahre Cashflow. Methode und Annahmen stehen offen daneben.
Nicht jeder Engineer ist gemeint. Diese drei Gruppen schon.
Die obersten 10 % der Vollzeitbeschäftigten verdienten 2025 ab 100.719 € brutto. 150.000 € zu versteuerndes Einkommen entsprechen bei Angestellten grob 165.000 bis 170.000 € brutto.
Nachweis: Statistisches Bundesamt, 01.04.2026; Umrechnung als grobe Schätzung (GKV, ohne Kinder).
AT-Angestellte und Führungskräfte
Außertariflich, Head of, IT-Leitung: Bonus, kaum Werbungskosten. Grenzsteuersatz 44,3 % (einzeln, 180.000 €).
Senior Engineers mit RSUs
Jedes Vesting ist Arbeitslohn. Die Abschreibung glättet Spitzen nicht, sie senkt aber jedes Jahr die Basis.
Doppelverdiener-Paare
Bei 180.000 € gemeinsam liegt der Grenzsteuersatz bei 47,0 %, höher als bei einem Single mit 250.000 € (44,3 %).
Die Tabelle, die Sie sonst selbst gebaut hätten.
Gleiche Wohnung (rund 64 m², voll finanziert), drei Einkommen, beide Veranlagungsarten. Kein „je mehr Sie verdienen, desto mehr sparen Sie“: Die Soli-Zonen machen die Kurve krumm.
| zvE | Grenzsteuersatz | Ersparnis 2029 | Ersparnis 2026–2037 | Saldo pro Monat 2029 | Saldo pro Monat ab 2040 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einzelveranlagung | |||||
| 160.000 € | 44,3 % | 19.696 € | 193.266 € | +490 € | −935 € |
| 220.000 € | 44,3 % | 19.669 € | 193.022 € | +488 € | −935 € |
| 300.000 € | 47,5 % | 20.371 € | 200.394 € | +546 € | −919 € |
| Zusammenveranlagung | |||||
| 160.000 € | 47,0 % | 18.643 € | 184.129 € | +402 € | −922 € |
| 220.000 € | 47,0 % | 20.863 € | 204.737 € | +587 € | −922 € |
| 300.000 € | 44,3 % | 19.669 € | 193.027 € | +488 € | −935 € |
Dieselbe Tabelle mit 8 % Kirchensteuer
| zvE | Grenzsteuersatz | Ersparnis 2029 | Ersparnis 2026–2037 | Saldo pro Monat 2029 | Saldo pro Monat ab 2040 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einzelveranlagung | |||||
| 160.000 € | 46,5 % | 20.578 € | 201.743 € | +564 € | −926 € |
| 220.000 € | 46,5 % | 20.473 € | 200.904 € | +555 € | −926 € |
| 300.000 € | 49,9 % | 20.909 € | 205.625 € | +591 € | −911 € |
| Zusammenveranlagung | |||||
| 160.000 € | 50,4 % | 19.188 € | 189.476 € | +448 € | −913 € |
| 220.000 € | 48,0 % | 21.628 € | 212.235 € | +651 € | −913 € |
| 300.000 € | 45,4 % | 20.473 € | 200.909 € | +555 € | −926 € |
Was nach zwanzig Jahren auf der Habenseite steht, und was noch offen ist.
Beispiel: 220.000 € zu versteuerndes Einkommen, einzeln veranlagt, ohne Kirchensteuer. Die Zahlen kommen aus demselben Rechenkern wie der Check.
| Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notar) | −28.009 € |
|---|---|
| Bauzeitzinsen 2027–2028 | −19.127 € |
| Steuererstattungen vor der ersten Miete | +25.096 € |
| Salden nach Tilgung 2029–2046 | −38.052 € |
| Summe aus eigener Tasche, 2026–2046 | −60.092 € |
| darin Steuerersparnis, 20 Jahre | 237.757 € |
| Kaufpreis | 509.248 € |
| Restschuld 2046 | 338.098 € |
Ohne Mietsteigerung und ohne Wertänderung der Wohnung. Salden enthalten Miete, Steuerersparnis, Zinsen, Tilgung, Hausgeld und Rücklage. Dem Minus steht die getilgte Schuld gegenüber: Kaufpreis minus Restschuld.
Und der ETF?
Einen ETF-Vergleich mit Kurszahlen rechnen wir hier bewusst nicht vor: Das Ergebnis hängt fast vollständig an zwei Annahmen, der Rendite des Index und dem Wert der Wohnung in zwanzig Jahren. Beide kennt niemand.
Was feststeht:
- ETF-Erträge werden pauschal mit 25 % plus Soli (und ggf. Kirchensteuer) besteuert, nach dem Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € (Paare 2.000 €); bei Aktienfonds sind 30 % der Erträge steuerfrei.
- Ein Verkaufsgewinn der Wohnung ist nach zehn Jahren steuerfrei, davor wird die genutzte Abschreibung dem Gewinn hinzugerechnet.
- Der ETF ist täglich verkäuflich und breit gestreut. Die Wohnung ist ein Einzelobjekt mit Kredit.
Wer beides will, kann beides haben. Die Frage ist nur, ob der Steuerhebel für Sie groß genug ist. Das beantwortet der Check.
Kein Pitch-Deck. Eine Rechnung.
5 Angaben, etwa eine Minute, alle Annahmen offen. Wenn es sich für Sie nicht rechnet, zeigt der Check auch das.
Wann wir abraten würden.
- Sie wollen bald selbst Eigentum nutzen. Kapitalanlage und eigenes Haus konkurrieren um denselben Kreditrahmen.
- Ein Umzug ins Ausland ist wahrscheinlich. Dann kann die Ersparnis ins Leere laufen. Vorher steuerlich prüfen lassen.
- Sie stecken schon stark in einer Aktie. Eine Wohnung streut RSU-Risiko nicht, sie fügt ein zweites Einzelrisiko hinzu.
Ehrlich gerechnetWas schiefgehen kann
- Leerstand und MietausfallDas Rechenbeispiel unterstellt durchgehende Vermietung ab Januar 2029 zu 15,50 € je m². Jeder Monat ohne Miete fehlt direkt in Ihrer Liquidität; Kosten und Zinsen laufen weiter.
- Zinsen nach der ZinsbindungGerechnet ist mit 3,85 % für das Bankdarlehen über die gesamte Laufzeit. Endet die Zinsbindung bei höheren Zinsen, steigt Ihre Rate. Ein Prozentpunkt mehr kostet bei 400.000 € Restschuld rund 4.000 € im Jahr.
- WiederverkaufspreisDer Kaufpreis liegt über dem, was vergleichbare Bestandswohnungen kosten. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn, und die genutzte Abschreibung erhöht diesen Gewinn (§ 23 EStG). Ein Verkauf in einem schwachen Markt kann unter Ihrem Einstand liegen.
- § 15b EStG und die BescheinigungStuft das Finanzamt den Kauf als Steuerstundungsmodell ein, dürfen die Verluste nicht mit Ihrem Gehalt verrechnet werden. Kritisch sind vorgefertigte Konzepte mit Zusatzleistungen aus der Hand des Verkäufers, etwa Mietgarantien. Außerdem gibt es die Denkmal-AfA nur mit Bescheinigung der Denkmalbehörde, und welche Kosten zählen, entscheidet das Finanzamt. Lassen Sie das vor dem Kauf prüfen.
- Erstvermietungsgarantie und § 15b EStGLaut Exposé übernimmt der Bauträger sechs Monate das Leerstandsrisiko. Eine Mietgarantie aus der Hand des Verkäufers kann nach Auffassung der Finanzverwaltung ein Steuerstundungsmodell begründen (§ 15b EStG); dann wären die Verluste nicht mit Ihrem Gehalt verrechenbar, und alle Ersparnisse hier entfielen. Klären Sie vor dem Kauf mit Ihrer Steuerberatung, ob Sie darauf verzichten sollten.
- Ab 2040 zahlen Sie zuNach zwölf Jahren ist der Denkmal-Anteil abgeschrieben. Die Ersparnis sinkt dann stark, Zinsen und Tilgung bleiben. Im Rechenbeispiel ist der Monatssaldo ab 2040 bei jedem Einkommen deutlich negativ, bis Sie tilgen, umschulden oder verkaufen.
- Nachzahlungen und TimingIm ersten Jahr kommt die Ersparnis erst mit dem Steuerbescheid; einen Freibetrag oder niedrigere Vorauszahlungen gibt es erst ab dem Folgejahr (§ 37 Abs. 3 EStG). Verschiebt sich die Fertigstellung oder werden Kosten anders aufgeteilt, verschieben sich AfA und Ersparnis, und es kann zu Nachzahlungen kommen.
Ein denkmalgeschütztes Quartier in Nürnberg-West. Fertigstellung laut Projektentwickler geplant für Ende 2028.
KfW-Förderung, Verwaltung, Vermietung
KfW-Förderung auf Antrag
Die Wohnungen werden laut Exposé nach dem Standard „Effizienzhaus Denkmal“ saniert. Käufer können dafür den KfW-Kredit 261 beantragen: bis 150.000 € je Wohnung und 5 % Tilgungszuschuss (Merkblatt Stand 24.09.2026). Der Antrag muss vor dem Notartermin gestellt sein; einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Der Check rechnet wie die Musterberechnung mit 120.000 € und 6.000 € Zuschuss.
Grundlage: KfW-Merkblatt 261 [F-KFW-01 bis 06]; Exposé
Hausverwaltung und Mietpool
Eine Hausverwaltung kann Vermietung und Verwaltung übernehmen. Ein Mietpool, der das Leerstandsrisiko auf mehrere Wohnungen verteilt, ist freiwillig.
Grundlage: Exposé des Projektentwicklers [F-15B-03]
Kostenlos und unverbindlich
Der Check kostet nichts. An den Projektentwickler gehen Ihre Daten nur mit Ihrer gesonderten, ausdrücklichen Zustimmung.
Grundlage: Datenschutzerklärung
Häufige Fragen
Kann ich die Abschreibung auf mein RSU-Jahr legen?
Nein. Die Denkmal-AfA ist fest: acht Jahre je 9 %, dann vier Jahre je 7 % der begünstigten Kosten, beginnend mit der Fertigstellung. Sie lässt sich nicht auf ein Jahr mit hohem Vesting verschieben. Zwischen etwa 117.000 € und 277.826 € (einzeln) ist Ihr Grenzsteuersatz ohnehin konstant, ein einzelnes starkes Jahr ändert die Ersparnis dort kaum.
Wie werden RSUs versteuert?
Als Arbeitslohn, in der Regel zu dem Zeitpunkt, an dem die Aktien nach dem Vesting in Ihr Depot gebucht werden, mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Wird beim Sell-to-Cover weniger einbehalten, als die Veranlagung ergibt, folgt eine Nachzahlung. Ob die Fünftelregelung greift, ist bei RSUs umstritten; nach aktueller Rechtslage gibt es sie seit 2025 nur noch über die Steuererklärung.
Wir sind zwei Gutverdiener. Lohnt es sich für uns mehr?
Oft ja. Bei gemeinsam etwa 150.000 bis 233.000 € liegen Paare in der Milderungszone des Solidaritätszuschlags, wo jeder abgezogene Euro rund 47 Cent Steuer spart. Sinkt ein Einkommen später, etwa durch Elternzeit, sinkt auch die Ersparnis.
Ich ziehe vielleicht in ein paar Jahren ins Ausland.
Dann klären Sie das vor dem Kauf mit einer Steuerberatung. Mieteinnahmen aus einer deutschen Wohnung bleiben in Deutschland steuerpflichtig; ob Verluste dann noch nutzbar sind, hängt davon ab, welches Einkommen Sie weiter in Deutschland versteuern.
Warum nicht einfach ein ETF-Sparplan?
Ein ETF ist liquide, breit gestreut und macht keine Arbeit. Das sind echte Vorteile. Die Wohnung arbeitet mit Kredit und Steuerersparnis, ist aber ein Einzelobjekt, das man nicht schnell verkauft. Nach zehn Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei. Welche Seite gewinnt, hängt an Wertentwicklung, Zinsen und Miete; Sicher wissen kann das vorher niemand, auch wir nicht.
Noch nicht sicher, ob sich das für Sie rechnet?
Das ist die richtige Frage. Der Check beantwortet sie mit Ihren Zahlen, und wenn es sich nicht lohnt, sagt er Ihnen auch das.