Oberarzt, Chefärztin, eigene Praxis: Was die Denkmal-AfA bei Ihrem Steuersatz bringt.
Wer im Dienstplan lebt, hat kaum Werbungskosten und wenig Hebel gegen die Progression. Rechnen Sie in einer Minute nach, was die Denkmal-AfA bei Ihnen bewirkt, einschließlich der Jahre, in denen Sie zuzahlen.
Drei Wege in den Spitzensteuersatz. Die meisten zahlen auch Solidaritätszuschlag.
Angestellte Ober- und Chefärzte
Ein kommunaler Oberarzt (Entgeltgruppe III) kommt 2026 laut Tarifvertrag auf 113.500 bis 129.700 € Grundgehalt, dazu Dienste und oft Poolbeteiligung. Werbungskosten gibt es kaum.
Nachweis: Marburger Bund, Entgelttabellen VKA 2026
Niedergelassene mit Praxisgewinn
Median-Jahresüberschuss je Praxisinhaber 2023: 150.878 € (Mittelwert 177.076 €), vor Versorgungswerk und Krankenversicherung.
Nachweis: Zi-Praxis-Panel, Jahresbericht 2020–2023
Ärztepaare
Liegt Ihr gemeinsames zu versteuerndes Einkommen zwischen etwa 150.000 und 233.000 €, sind Sie in der Milderungszone des Solidaritätszuschlags: Jeder weitere Euro kostet 47,0 % Steuer, mehr als bei 300.000 € (44,3 %).
Grundlage: § 32a EStG, § 4 SolZG, Tarif 2026, gerechnet
Was die 64-m²-Wohnung bei typischen Arzteinkommen bewirkt.
Gleiche Wohnung, gleiche Finanzierung, nur das Einkommen ändert sich. Achten Sie auf die Zeilen der Ärztepaare: Die höchste Ersparnis liegt nicht beim höchsten Einkommen. Bei 220.000 € gemeinsam sind es 204.737 € in den ersten zwölf Jahren ab Kauf.
| zvE | Grenzsteuersatz | Ersparnis 2029 | Ersparnis 2026–2037 | Saldo pro Monat 2029 | Saldo pro Monat ab 2040 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einzelveranlagung | |||||
| 160.000 € | 44,3 % | 19.696 € | 193.266 € | +490 € | −935 € |
| 220.000 € | 44,3 % | 19.669 € | 193.022 € | +488 € | −935 € |
| 300.000 € | 47,5 % | 20.371 € | 200.394 € | +546 € | −919 € |
| Zusammenveranlagung | |||||
| 160.000 € | 47,0 % | 18.643 € | 184.129 € | +402 € | −922 € |
| 220.000 € | 47,0 % | 20.863 € | 204.737 € | +587 € | −922 € |
| 300.000 € | 44,3 % | 19.669 € | 193.027 € | +488 € | −935 € |
Dieselbe Tabelle mit 8 % Kirchensteuer
| zvE | Grenzsteuersatz | Ersparnis 2029 | Ersparnis 2026–2037 | Saldo pro Monat 2029 | Saldo pro Monat ab 2040 |
|---|---|---|---|---|---|
| Einzelveranlagung | |||||
| 160.000 € | 46,5 % | 20.578 € | 201.743 € | +564 € | −926 € |
| 220.000 € | 46,5 % | 20.473 € | 200.904 € | +555 € | −926 € |
| 300.000 € | 49,9 % | 20.909 € | 205.625 € | +591 € | −911 € |
| Zusammenveranlagung | |||||
| 160.000 € | 50,4 % | 19.188 € | 189.476 € | +448 € | −913 € |
| 220.000 € | 48,0 % | 21.628 € | 212.235 € | +651 € | −913 € |
| 300.000 € | 45,4 % | 20.473 € | 200.909 € | +555 € | −926 € |
Tarif 2026 mit Soli und Kirchensteuer. Saldo = Miete + Steuerersparnis − Zinsen − Tilgung − Hausgeld und Rücklage im ersten vollen Mietjahr. Unverbindliche Rechenbeispiele.
Drei Fälle, in denen wir abraten würden.
- Die Niederlassung steht bevor. Eine Kapitalanlage kurz davor kann den Kreditrahmen für die Praxis verkleinern. Dann zuerst die Praxis.
- Das Einkommen sinkt absehbar. Teilzeit, Elternzeit, Stellenwechsel: Die Abschreibung läuft fest weiter, die Ersparnis fällt mit Ihrem Steuersatz.
- Sie brauchen das Geld flexibel. Eine Wohnung verkauft man nicht in drei Wochen, und innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn steuerpflichtig.
Ehrlich gerechnetWas schiefgehen kann
- Leerstand und MietausfallDas Rechenbeispiel unterstellt durchgehende Vermietung ab Januar 2029 zu 15,50 € je m². Jeder Monat ohne Miete fehlt direkt in Ihrer Liquidität; Kosten und Zinsen laufen weiter.
- Zinsen nach der ZinsbindungGerechnet ist mit 3,85 % für das Bankdarlehen über die gesamte Laufzeit. Endet die Zinsbindung bei höheren Zinsen, steigt Ihre Rate. Ein Prozentpunkt mehr kostet bei 400.000 € Restschuld rund 4.000 € im Jahr.
- WiederverkaufspreisDer Kaufpreis liegt über dem, was vergleichbare Bestandswohnungen kosten. Wer innerhalb von zehn Jahren verkauft, versteuert den Gewinn, und die genutzte Abschreibung erhöht diesen Gewinn (§ 23 EStG). Ein Verkauf in einem schwachen Markt kann unter Ihrem Einstand liegen.
- § 15b EStG und die BescheinigungStuft das Finanzamt den Kauf als Steuerstundungsmodell ein, dürfen die Verluste nicht mit Ihrem Gehalt verrechnet werden. Kritisch sind vorgefertigte Konzepte mit Zusatzleistungen aus der Hand des Verkäufers, etwa Mietgarantien. Außerdem gibt es die Denkmal-AfA nur mit Bescheinigung der Denkmalbehörde, und welche Kosten zählen, entscheidet das Finanzamt. Lassen Sie das vor dem Kauf prüfen.
- Erstvermietungsgarantie und § 15b EStGLaut Exposé übernimmt der Bauträger sechs Monate das Leerstandsrisiko. Eine Mietgarantie aus der Hand des Verkäufers kann nach Auffassung der Finanzverwaltung ein Steuerstundungsmodell begründen (§ 15b EStG); dann wären die Verluste nicht mit Ihrem Gehalt verrechenbar, und alle Ersparnisse hier entfielen. Klären Sie vor dem Kauf mit Ihrer Steuerberatung, ob Sie darauf verzichten sollten.
- Ab 2040 zahlen Sie zuNach zwölf Jahren ist der Denkmal-Anteil abgeschrieben. Die Ersparnis sinkt dann stark, Zinsen und Tilgung bleiben. Im Rechenbeispiel ist der Monatssaldo ab 2040 bei jedem Einkommen deutlich negativ, bis Sie tilgen, umschulden oder verkaufen.
- Nachzahlungen und TimingIm ersten Jahr kommt die Ersparnis erst mit dem Steuerbescheid; einen Freibetrag oder niedrigere Vorauszahlungen gibt es erst ab dem Folgejahr (§ 37 Abs. 3 EStG). Verschiebt sich die Fertigstellung oder werden Kosten anders aufgeteilt, verschieben sich AfA und Ersparnis, und es kann zu Nachzahlungen kommen.
Eine Minute zwischen zwei Diensten.
Einkommen, Veranlagung, Kirchensteuer, Wohnungsgröße. Das Ergebnis sehen Sie sofort; die Auswertung mit allen Annahmen geben Sie Ihrer Steuerberatung.
Ein denkmalgeschütztes Quartier in Nürnberg-West. Fertigstellung laut Projektentwickler geplant für Ende 2028.
KfW-Förderung, Verwaltung, Vermietung
KfW-Förderung auf Antrag
Die Wohnungen werden laut Exposé nach dem Standard „Effizienzhaus Denkmal“ saniert. Käufer können dafür den KfW-Kredit 261 beantragen: bis 150.000 € je Wohnung und 5 % Tilgungszuschuss (Merkblatt Stand 24.09.2026). Der Antrag muss vor dem Notartermin gestellt sein; einen Rechtsanspruch gibt es nicht. Der Check rechnet wie die Musterberechnung mit 120.000 € und 6.000 € Zuschuss.
Grundlage: KfW-Merkblatt 261 [F-KFW-01 bis 06]; Exposé
Hausverwaltung und Mietpool
Eine Hausverwaltung kann Vermietung und Verwaltung übernehmen. Ein Mietpool, der das Leerstandsrisiko auf mehrere Wohnungen verteilt, ist freiwillig.
Grundlage: Exposé des Projektentwicklers [F-15B-03]
Kostenlos und unverbindlich
Der Check kostet nichts. An den Projektentwickler gehen Ihre Daten nur mit Ihrer gesonderten, ausdrücklichen Zustimmung.
Grundlage: Datenschutzerklärung
Häufige Fragen
Zählt die Privatliquidation zum Einkommen, das ich im Check eingebe?
Ja. Eingegeben wird das zu versteuernde Einkommen aus allen Einkunftsarten. Privatliquidation wird meist als Einkünfte aus selbständiger Arbeit versteuert, wenn Sie selbst liquidieren; rechnet die Klinik ab, ist es in der Regel Arbeitslohn. In beiden Fällen gehört es zum zu versteuernden Einkommen.
Ich plane die Niederlassung. Erst Praxis oder erst Kapitalanlage?
Für die meisten ist die ehrliche Antwort: erst die Praxis. Banken sehen die gesamte Schuldenlast; eine Kapitalanlage kann den Spielraum für die Praxisfinanzierung verkleinern. Wenn die Niederlassung in den nächsten Jahren ansteht, sprechen Sie das zuerst mit Ihrer Bank.
Ich bin im Versorgungswerk. Ändert das die Rechnung?
Nur indirekt. Beiträge zum Versorgungswerk sind bis zum Höchstbetrag als Sonderausgaben abziehbar und senken Ihr zu versteuerndes Einkommen. Geben Sie im Check deshalb das zu versteuernde Einkommen aus dem Bescheid ein, nicht das Brutto.
Wann kommt die Ersparnis auf meinem Konto an?
Im ersten Jahr mit dem Steuerbescheid. Ab dem Folgejahr können angestellte Ärztinnen und Ärzte einen Freibetrag eintragen lassen; Niedergelassene können ihre Vorauszahlungen senken lassen. Für Denkmalwohnungen gilt das erst für Kalenderjahre nach der Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 EStG).
Ich habe keine Zeit, mich um eine Wohnung zu kümmern.
Eine Hausverwaltung kann Vermietung und Verwaltung übernehmen; ein Mietpool ist freiwillig. Ihr Aufwand liegt vor dem Kauf: die Rechnung prüfen, am besten mit Ihrer Steuerberatung. Dafür ist die Auswertung gedacht.
Noch nicht sicher, ob sich das für Sie rechnet?
Das ist die richtige Frage. Der Check beantwortet sie mit Ihren Zahlen, und wenn es sich nicht lohnt, sagt er Ihnen auch das.