Nach dem Notartermin: was beim Bauträgerkauf bis zur Übergabe passiert

Bei einer Bestandswohnung ist nach dem Notar das meiste erledigt: Kaufpreis überweisen, Schlüssel holen. Beim Kauf vom Bauträger beginnt dann erst der lange Teil, im Rechenbeispiel von 12/2026 bis zur geplanten Fertigstellung 12/2028. Diese Seite geht die Zeit nach der Unterschrift der Reihe nach durch und sagt bei jedem Schritt, was Sie prüfen. Den Überblick über den ganzen Kauf gibt der Beitrag zum Ablauf beim Kauf einer Denkmalwohnung.

Die ersten Wochen: Wirksamkeit, Vormerkung, Steuerbescheid

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um den Vollzug. Drei Dinge sollten bei Ihnen ankommen, und alle drei gehören in Ihren Ordner:

1. Die Mitteilung, dass der Vertrag wirksam ist. Vorher darf der Bauträger kein Geld von Ihnen annehmen. Der Notar bestätigt schriftlich, dass der Vertrag rechtswirksam ist, die nötigen Genehmigungen vorliegen und der Bauträger kein vertragliches Rücktrittsrecht hat.
2. Die eingetragene Vormerkung. Sie sichert Ihren Anspruch auf die Wohnung; spätere Verfügungen sind Ihnen gegenüber unwirksam, auch durch Zwangsvollstreckung oder einen Insolvenzverwalter. Bei einer Eigentumswohnung muss außerdem das Wohnungseigentum im Grundbuch angelegt sein, bevor Sie zahlen.
3. Der Grunderwerbsteuerbescheid. Der Notar zeigt den Kauf dem Finanzamt an; der Bescheid ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Beim Bauträgerkauf fällt die Steuer nach unserer Lesart auf den Gesamtpreis einschließlich Sanierung an. In Bayern sind das 3,5 %, im Rechenbeispiel (64 m²) 17.824 €. Diese Zahlung kommt aus Ihren eigenen Mitteln, nicht aus dem Kredit. Mehr unter Grunderwerbsteuer.

Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer pünktlich, auch wenn die Eintragung als Eigentümer noch Jahre entfernt ist: Erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts darf das Grundbuchamt Sie eintragen.

Die Bauzeit: Raten nur nach Bautenstand

Sind die Voraussetzungen erfüllt, fordert der Bauträger den Kaufpreis in bis zu sieben Raten an, jede nach einem erreichten Bauabschnitt. Beim Altbau darf der Anteil für bereits erbrachte Leistungen sofort fällig werden; entfallen einzelne Gewerke, werden ihre Anteile auf die übrigen Raten verteilt. Die letzte Rate ist erst nach vollständiger Fertigstellung fällig.

So prüfen Sie eine Ratenanforderung:

• Entspricht der genannte Bauabschnitt dem Ratenplan in Ihrem Vertrag?
• Ist er tatsächlich erreicht? Sie können das von einem Bausachverständigen bestätigen lassen, bevor Sie die Bank auszahlen lassen.
• Stimmt der Betrag mit dem Prozentsatz im Vertrag überein?

Mit der ersten Rate steht Ihnen als Verbraucher eine Sicherheit von 5 % des Preises für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Fertigstellung zu, auch als Bankbürgschaft oder, wenn der Bauträger es verlangt, durch Einbehalt. Im Rechenbeispiel sind das 25.462 €. Die Regel gilt auch beim Bauträgervertrag, denn das Gesetz nimmt sie dort nicht aus.

Weil die Bank ab jeder Auszahlung Zinsen berechnet und die Wohnung noch keine Miete bringt, zahlen Sie in dieser Zeit Bauzeitzinsen. Bei einer vermieteten Wohnung sind sie Werbungskosten. Im Rechenbeispiel:

Rechenkern des Steuer-Checks. Die Erstattung aus dem Werbungskostenabzug kommt jeweils mit dem Steuerbescheid. Details: Bauzeitzinsen.

Kann nach dem Notartermin noch etwas schiefgehen?

Ja, und es hilft, die drei typischen Fälle zu kennen:

Die Fertigstellung verzögert sich

Der Vertrag muss verbindlich sagen, wann die Sanierung fertig ist; die Sicherheit von 5 % deckt gerade die rechtzeitige Fertigstellung ab. Steuerlich verschiebt eine Verzögerung den Beginn der Denkmal-AfA, denn sie läuft erst ab dem Jahr, in dem die Arbeiten abgeschlossen sind. Die Bauzeitzinsen laufen dagegen weiter.

Der Bauträger wird zahlungsunfähig

Dann zeigt sich, warum die Reihenfolge wichtig ist. Die Vormerkung wirkt auch gegen den Insolvenzverwalter. Die Lastenfreistellung ist so gesichert, dass die Bank des Bauträgers ihre Grundschuld löscht, wenn Sie den Anteil für den erreichten Bautenstand bezahlt haben; sie darf sich stattdessen vorbehalten, Ihnen Ihre Zahlungen bis zum anteiligen Wert zurückzuzahlen. Wer nie mehr bezahlt hat, als gebaut war, steht in diesem Fall am besten da.

Sie wollen doch nicht mehr

Ein Widerrufsrecht oder ein freies Kündigungsrecht wie bei anderen Bauverträgen gibt es beim Bauträgervertrag nicht. Wer nach dem Notartermin aussteigen will, braucht die Zustimmung des Bauträgers oder einen Rechtsgrund im Vertrag. Deshalb gehören alle Zweifel vor die Unterschrift.

Abnahme: Wohnung und Gemeinschaftseigentum

Ist die Sanierung fertig, lädt der Bauträger zur Abnahme. Abgenommen werden Ihre Wohnung und das gemeinschaftliche Eigentum, also Fassade, Dach, Treppenhaus und Technik. Für beide gilt:

• Mängel vorbehalten. Nehmen Sie trotz eines bekannten Mangels ohne Vorbehalt ab, verlieren Sie für ihn die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung.
• Auf Fristen reagieren. Setzt der Bauträger eine Frist zur Abnahme, gilt das Werk als abgenommen, wenn Sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigern; bei Verbrauchern nur, wenn er in Textform auf diese Folge hingewiesen hat.
• Zustand festhalten. Verweigern Sie die Abnahme wegen Mängeln, müssen Sie auf Verlangen an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung mitwirken. Ist die Wohnung übergeben und fehlt dort ein offenkundiger Mangel, wird vermutet, dass er später entstanden ist und Sie ihn zu vertreten haben. Gehen Sie deshalb mit einer vollständigen Mängelliste hin, am besten mit einem Sachverständigen.

Ab der Abnahme laufen fünf Jahre Verjährung für Mängel am Bauwerk. Innerhalb dieser Zeit können Sie Nacherfüllung verlangen, den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen, mindern, zurücktreten oder Schadensersatz fordern, jeweils unter den gesetzlichen Voraussetzungen.

Unterlagen, die Sie bei der Übergabe verlangen

Spätestens mit der Fertigstellung muss der Bauträger die Unterlagen herausgeben, mit denen Sie gegenüber Behörden nachweisen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind; dasselbe gilt für Nachweise, die ein Dritter wie Ihre Bank verlangt. Für eine Denkmalwohnung heißt das praktisch:

• das Abnahmeprotokoll mit allen vorbehaltenen Mängeln,
• die Nachweise, die die KfW für den Tilgungszuschuss verlangt, wenn Sie gefördert finanzieren; der Zuschuss wird erst nach Prüfung der Bestätigung nach Durchführung gutgeschrieben, frühestens zwei Jahre nach der Zusage,
• die Angaben, die Sie für die Bescheinigung der Denkmalbehörde brauchen, oder die Zusage, dass der Bauträger die Gesamtbescheinigung beantragt.

Eintragung als Eigentümer

Eigentümer werden Sie erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch, und eingetragen werden Sie erst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer. Bis dahin sichert die Vormerkung Ihren Anspruch. Prüfen Sie nach der Umschreibung den Grundbuchauszug: Sie als Eigentümer, die Grundschuld Ihrer Bank, keine Belastungen des Bauträgers, die nicht übernommen werden sollten.

Bescheinigung und Steuer: wann die Ersparnis ankommt

Die Denkmal-AfA gibt es nur mit der Bescheinigung der Landesbehörde; in Bayern stellt sie das Landesamt für Denkmalpflege aus. Sie bindet das Finanzamt nur in den denkmalrechtlichen Fragen; welche Kosten abziehbar sind, entscheidet es selbst. Die Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung, im Rechenbeispiel 2028. Für dieses Jahr kommt die Ersparnis mit dem Steuerbescheid; einen Lohnsteuer-Freibetrag gibt es erst ab 2029.

Rechenkern des Steuer-Checks, Tarif 2026. Die Ersparnis 2028 enthält die Bauzeitzinsen dieses Jahres.

Weil die Bescheinigung erst nach Abschluss der Arbeiten kommt, kann die erste Steuererklärung mit Denkmal-AfA später fertig werden als gewohnt. Planen Sie die Monate zwischen Fertigstellung und Erstattung mit eigener Liquidität. Was die Wohnung Jahr für Jahr mit Ihrer eigenen Einkommensteuer macht, rechnet der Steuer-Check.

Belege

• § 3 MaBV (Voraussetzungen, Raten, Lastenfreistellung)
• § 883 BGB (Vormerkung)
• § 650u BGB (Bauträgervertrag)
• § 650m BGB (Sicherheit 5 %)
• § 640 BGB (Abnahme)
• § 650g BGB (Zustandsfeststellung)
• § 634a BGB (Verjährung)
• § 650n BGB (Unterlagen)
• § 15, § 18, § 22 GrEStG
• § 7i EStG
• § 37 EStG (Vorauszahlungen, Freibetrag)