Ablauf beim Kauf einer Denkmalwohnung: von der Reservierung bis zur Bescheinigung

Die üblichen Anleitungen zum Wohnungskauf beschreiben eine fertige Bestandswohnung: Notar, Kaufpreis in einer Summe, Schlüssel. Beim Denkmal läuft es anders. Sie kaufen vom Bauträger, bevor oder während saniert wird, denn als Käufer sind nur Arbeiten begünstigt, die nach Ihrem Kaufvertrag ausgeführt werden. Zwischen Unterschrift und Schlüssel liegt deshalb die Bauzeit, im Rechenbeispiel rund 2 Jahre, und die Steuer wirkt erst am Ende. Hintergrund: Kauf vor der Sanierung.

Der Ablauf auf einen Blick

1. Die Rechnung vor dem ersten Gespräch

Bevor Sie etwas reservieren, sollte feststehen, ob die Wohnung bei Ihrem Steuersatz trägt. Jeder Euro Abschreibung spart höchstens Ihren Grenzsteuersatz. In unserem Rechenbeispiel für eine rund 64 m² große, voll finanzierte Wohnung wird der Monatssaldo im ersten vollen Mietjahr ab etwa 65.000 € zu versteuerndem Einkommen (einzeln) bzw. 100.000 € (zusammen veranlagt) positiv. Darunter zahlen Sie monatlich zu. Wie der Rechenkern dazu kommt, steht unter So funktioniert es.

2. Reservierung: was sie bindet und was nicht

Mit der Reservierung hält der Bauträger oder sein Vertrieb die Wohnung für eine Frist frei. Zum Kauf verpflichtet sie Sie nicht: Ein Vertrag, mit dem Sie sich verpflichten, eine Wohnung zu erwerben, braucht die notarielle Beurkundung. Was die Reservierung sonst regelt, etwa eine Gebühr und ob sie zurückgezahlt wird, steht in der Vereinbarung. Lesen Sie sie, bevor Sie Geld überweisen, und lassen Sie sich nicht mit knappen Fristen drängen: Die Wohnung, die heute reserviert wird, ist in zwei Wochen dieselbe.

3. Finanzierung und KfW-Antrag vor dem Vertrag

Die Bank prüft Einkommen, Verpflichtungen und die angesetzte Miete. Wer den KfW-Kredit für ein Effizienzhaus Denkmal nutzen will, muss den Antrag stellen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist; aufschiebend bedingte Verträge sind möglich. Einen Rechtsanspruch auf die Förderung gibt es nicht.

Auch bei voller Finanzierung des Kaufpreises bleiben eigene Mittel. Im Rechenbeispiel (64 m², Notartermin 12/2026):

Rechenkern des Steuer-Checks; Grunderwerbsteuer nach dem bayerischen Satz. Die Zeile „davon“ ist in den Kaufnebenkosten enthalten.

4. Der Vertragsentwurf: zwei Wochen zum Prüfen

Als Verbraucher soll Ihnen der Notar den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen; wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Urkunde stehen. Prüfen Sie in dieser Zeit mit Ihrer Steuerberatung vor allem vier Punkte:

• die Aufteilung des Kaufpreises auf Boden, Altbausubstanz und Sanierung, denn nur die Sanierung bekommt die Denkmal-AfA,
• die Baubeschreibung und den verbindlichen Fertigstellungstermin, den der Vertrag nennen muss,
• den Ratenplan (Schritt 7),
• ob Zusatzleistungen aus der Hand des Verkäufers angeboten werden, etwa eine Mietgarantie; sie können den Verlustabzug nach § 15b EStG gefährden. Das gehört auf die Liste Ihrer Steuerberatung.

5. Der Notartermin

Beurkundet wird ein Bauträgervertrag: Für die Sanierung gilt Werkvertragsrecht, für die Übertragung der Wohnung Kaufrecht. Ein Widerrufsrecht und ein freies Kündigungsrecht wie bei anderen Bauverträgen gibt es dabei nicht. Mit der Unterschrift ist der Kauf bindend; was danach geschieht, lässt sich kaum noch verhandeln. Auch die Zehnjahresfrist, innerhalb derer ein Verkaufsgewinn steuerpflichtig ist, rechnet ab diesem Vertrag.

6. Nach dem Termin: Vormerkung und Grunderwerbsteuer

Eigentümer sind Sie jetzt noch nicht. Gesichert wird Ihr Anspruch durch eine Vormerkung im Grundbuch: Spätere Verfügungen über die Wohnung sind Ihnen gegenüber unwirksam, auch solche im Weg der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter. Der Notar zeigt den Kauf dem Finanzamt an, das die Grunderwerbsteuer festsetzt; sie ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. In Bayern sind das 3,5 % des Kaufpreises, im Rechenbeispiel 17.824 €. Mehr im Lexikon unter Grunderwerbsteuer.

7. Zahlung in Raten nach Baufortschritt

Der Bauträger darf erst Geld annehmen, wenn der Vertrag wirksam ist, Ihre Vormerkung im Grundbuch steht, das Wohnungseigentum angelegt, die Lastenfreistellung gesichert und die Baugenehmigung erteilt ist. Danach zahlen Sie in bis zu sieben Raten nach Baufortschritt. Mit der ersten Rate steht Ihnen als Verbraucher eine Sicherheit von 5 % des Preises für die rechtzeitige und im Wesentlichen mangelfreie Fertigstellung zu.

Weil die Bank ab jeder abgerufenen Rate Zinsen berechnet, die Wohnung aber noch keine Miete bringt, fallen Bauzeitzinsen an. Bei einer vermieteten Wohnung sind sie Werbungskosten; die Erstattung kommt mit dem Steuerbescheid. Details: Bauzeitzinsen.

8. Abnahme und Übergabe

Ist die Sanierung fertig, nehmen Sie Ihre Wohnung und das Gemeinschaftseigentum ab. Bekannte Mängel müssen Sie sich bei der Abnahme vorbehalten, sonst verlieren Sie für sie die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung; eine stillschweigende Abnahme gilt bei Verbrauchern nur, wenn der Bauträger in Textform auf diese Folge hingewiesen hat. Ab der Abnahme laufen fünf Jahre Verjährung für Mängel am Bauwerk. Spätestens mit der Fertigstellung muss der Bauträger Ihnen die Unterlagen geben, die Sie gegenüber Behörden oder der Bank brauchen. Im Rechenbeispiel ist die Fertigstellung für 12/2028 geplant, die erste Miete für 1/2029.

9. Eintragung als Eigentümer

Eigentümer werden Sie mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuchamt trägt Sie erst ein, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen, also in der Regel nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Bis dahin schützt Sie die Vormerkung aus Schritt 6.

10. Bescheinigung der Denkmalbehörde und Steuererklärung

Ohne Bescheinigung der zuständigen Landesbehörde gibt es keine Denkmal-AfA; in Bayern stellt sie das Landesamt für Denkmalpflege aus. Bei Bauträgermodellen kann es eine Gesamtbescheinigung mit der Aufteilung je Wohnung geben, wenn der Antragsteller Vollmachten der Käufer hat. Wie das Verfahren läuft, erklärt das Lexikon unter Bescheinigung der Denkmalbehörde.

Die Abschreibung beginnt im Jahr, in dem die Sanierung abgeschlossen ist. Für dieses erste Jahr kommt die Ersparnis mit dem Steuerbescheid; einen Lohnsteuer-Freibetrag gibt es für die Denkmal-AfA erst für die Kalenderjahre danach. Die Bescheinigung kommt erst nach Abschluss der Arbeiten; rechnen Sie damit, dass die erste Steuererklärung mit Denkmal-AfA später fertig wird als gewohnt.

Was Sie vor dem ersten Schritt klären

Fast alles in diesem Ablauf ist Standard und durch Gesetz geregelt. Offen ist vor Schritt 1 nur eine Frage, und sie entscheidet über alle anderen: was die Wohnung mit Ihrer Einkommensteuer macht, Jahr für Jahr, auch nach dem Ende der Abschreibung. Das rechnet der Steuer-Check mit Ihrem Einkommen, Ihrer Veranlagung und Ihrer Kirchensteuer, mit allen Annahmen offen. Wer an einem Kauf verdient, steht unter Transparenz.

Belege

• § 311b BGB (Beurkundung)
• § 17 BeurkG (Vertragsentwurf vorab)
• § 883 BGB (Vormerkung)
• § 3 MaBV (Voraussetzungen und Raten)
• § 650u BGB (Bauträgervertrag)
• § 640 BGB (Abnahme)
• § 15 GrEStG (Fälligkeit)
• § 18 GrEStG (Anzeige durch den Notar)
• § 22 GrEStG (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
• § 925 BGB (Auflassung)
• § 23 EStG (Zehnjahresfrist)
• § 7i EStG
• KfW: Merkblatt Kredit 261 (Stand 24.09.2026)