Denkmalwohnung als Kapitalanlage in Nürnberg: was die Zahlen der Stadt sagen

Nürnberg in Zahlen: Einwohner, Arbeit, Wohnungen

Ende 2024 waren in Nürnberg 546.397 Menschen mit Hauptwohnung gemeldet, 29.627 mehr als zehn Jahre zuvor. Das Amt für Stadtforschung und Statistik erwartet für 2033 rund 554.700 Einwohnerinnen und Einwohner, also weiteres, aber langsames Wachstum.

Nachweis: Nürnberg in Zahlen 2025; Bevölkerungsvorausberechnung 2025–2033.

Für Vermieter zählt vor allem das Verhältnis von Nachfrage und Neubau. 2024 zogen mehr Menschen zu als weg, und gebaut wurden 1.521 Wohnungen, gemessen am Bestand von rund 296.000 Wohnungen wenig. Ein Boom ist das nicht: Nürnberg ist ein stabiler, kein überhitzter Markt.

Mieten in Nürnberg: was der Mietenspiegel 2026 sagt

Der qualifizierte Mietenspiegel der Stadt gilt vom 1. August 2026 bis zum 31. Juli 2028. Die durchschnittliche Nettokaltmiete frei finanzierter Wohnungen stieg laut Mietspiegel von 6,42 € je m² (2011) auf 9,65 € je m² (2023).

Der Mietenspiegel rechnet mit einer Basismiete nach Wohnfläche und prozentualen Zu- und Abschlägen:

• Das Baujahr verschiebt die Miete: bis 1918 gebaut minus 6 %, ab 2017 plus 23 %. Maßgeblich ist die Bezugsfertigkeit, nicht eine spätere Modernisierung; die Ausnahme ist eine Generalsanierung.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Spanne: 23 % unter bis 23 % über dem errechneten Mittelwert.
• Ausstattung und Lage bringen weitere Zu- und Abschläge, etwa für hochwertige Böden oder eine Lage mit Vorteilen.

Was das für eine sanierte Altbauwohnung heißt

Für eine rund 64 m² große Wohnung liegt die Basismiete bei 9,93 €. Entscheidend ist dann die Baualtersklasse. Gilt die Sanierung als Generalsanierung, kann die Wohnung in die jüngste Klasse fallen; sonst bleibt sie ein Altbau von vor 1918. Ohne weitere Ausstattungs- und Lagezuschläge ergibt das:

Welche Einstufung zutrifft und welche Zuschläge dazukommen, ist eine Frage an die Vermietungspraxis und im Zweifel an einen Mietrechtler. Die Tabelle zeigt nur, in welchem Rahmen sich die Diskussion bewegt.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze in Nürnberg

Nürnberg ist nach Angaben der Stadt ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Bei einer Neuvermietung darf die Miete deshalb grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind auf 15 % in drei Jahren begrenzt, und sie setzen 15 Monate unveränderte Miete voraus.

Für eine sanierte Denkmalwohnung ist eine Ausnahme wichtig: Die Mietpreisbremse gilt nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f S. 2 BGB). Ob eine konkrete Sanierung diese Schwelle erreicht, ist eine Rechtsfrage im Einzelfall. Klären Sie sie vor dem Kauf, denn an ihr hängt die Miete, mit der Sie rechnen dürfen. Die Verordnungen zur Mietpreisbremse müssen spätestens Ende 2029 außer Kraft treten; was danach gilt, ist offen.

Die Mietannahme ehrlich einordnen

Unser Rechenbeispiel übernimmt die Annahme des Projektentwicklers: 15,50 € je m² kalt ab 1/2029. Das liegt 60,6 % über dem städtischen Durchschnitt von 2023. Eine frisch sanierte Altbauwohnung ist nicht der Durchschnitt, und die Erstvermietung kann von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Die Annahme ist trotzdem der empfindlichste Punkt der Rechnung, und spätere Erhöhungen sind nur bis zur Vergleichsmiete möglich.

Was eine niedrigere Miete bewirkt, zeigt dieselbe Wohnung (rund 64 m², voll finanziert) bei 150.000 € zu versteuerndem Einkommen, einzeln veranlagt, ohne Kirchensteuer:

Gerechnet mit dem Rechenkern des Steuer-Checks, Tarif 2026, Miete ohne Steigerung. Saldo = Miete + Steuerersparnis − Zinsen − Tilgung − Hausgeld und Rücklage.

Weniger Miete heißt etwas mehr Steuerersparnis, denn jeder fehlende Euro Miete ist auch ein Euro weniger zu versteuern. Den Rest tragen Sie selbst: Jeder Abzug spart höchstens Ihren Grenzsteuersatz. Ab 2040, wenn die Denkmal-AfA ausgelaufen ist, fällt der Unterschied voll ins Gewicht.

Nürnberg-West und der Denkmalschutz

„Nürnberg-West“ ist kein amtlicher Stadtteil; die Statistik der Stadt arbeitet mit zehn statistischen Stadtteilen. Für die westliche Außenstadt erwartet sie bis 2033 neuen Wohnraum für 12.280 Menschen. Das spricht für Nachfrage im Westen, bedeutet aber auch neues Angebot, mit dem eine vermietete Wohnung konkurriert.

Unser Objekt ist ein denkmalgeschütztes Quartier in Nürnberg-West. Für Denkmale in Bayern stellt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege die Bescheinigung aus, ohne die es keine Denkmal-AfA gibt; seit dem 16. Oktober 2025 gilt dafür eine neue Bescheinigungsrichtlinie. Als Käufer sind nur Arbeiten begünstigt, die nach Ihrem Notartermin ausgeführt werden. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern 3,5 %.

Für wen Nürnberg als Denkmal-Standort passt

Die Stadt liefert die Grundlage: stabile Nachfrage, moderate Mieten, ein regulierter Mietmarkt. Den Ausschlag gibt Ihr Steuersatz. Wie stark die Denkmal-AfA bei einem hohen Einkommen wirkt, zeigt das Rechenbeispiel mit 150.000 € Einkommen; ab welchem Einkommen es sich überhaupt rechnet, steht unter Ab welchem Einkommen lohnt sich die Denkmal-AfA?.

Was dagegen spricht, gilt in Nürnberg wie überall: Eine Wohnung ist ein Einzelobjekt mit Kredit, sie lässt sich nicht schnell verkaufen, und ein Gewinn beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist steuerpflichtig. Wie wir rechnen und welche Annahmen dahinterstehen, steht unter So funktioniert es.

Belege

• Stadt Nürnberg: Mietenspiegel 2026 (PDF)
• Stadt Nürnberg: Nürnberger Mietenspiegel, Fragen und Antworten
• Amt für Stadtforschung und Statistik: Nürnberg in Zahlen 2025 (PDF)
• Amt für Stadtforschung und Statistik: Bevölkerungsvorausberechnung 2025–2033 (PDF)
• § 556d BGB (Mietpreisbremse)
• § 556f BGB (Ausnahmen)
• § 558 BGB (Mieterhöhung, Kappungsgrenze)
• § 7i EStG