Eigentumswohnung als Kapitalanlage: für wen sie sich bei hohem Steuersatz rechnet

Ob eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage taugt, beantworten die meisten Ratgeber mit Lage, Rendite und Zinsen. Das stimmt, lässt aber den Faktor aus, der bei hohem Einkommen am stärksten wirkt: den Steuersatz, zu dem Sie die Verluste der ersten Jahre verrechnen. Dieser Beitrag rechnet beides zusammen, mit einer konkreten Wohnung und mehreren Einkommen.

Wie eine vermietete Eigentumswohnung besteuert wird

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss nach Werbungskosten, also nach allen Aufwendungen, die der Vermietung dienen. Für eine finanzierte Wohnung sind das vor allem drei Posten:

• Zinsen für den Kaufkredit, nicht die Tilgung.
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, nie auf den Boden. Für eine gewöhnliche Wohnung sind das je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 % im Jahr.
• Laufende Kosten wie Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten. Welche Posten zählen, steht im Lexikon unter Werbungskosten bei Vermietung.

Sind die Werbungskosten höher als die Miete, entsteht ein Verlust. Den verrechnet das Finanzamt im selben Jahr mit Ihrem Gehalt oder Praxisgewinn; Angestellte können ihn ab dem Folgejahr als Freibetrag in die Lohnsteuer eintragen lassen und haben dann monatlich mehr netto.

Warum Ihr Grenzsteuersatz entscheidet

Ein Verlust ist kein Gewinn. Jeder Euro Werbungskosten spart höchstens den Steuersatz, mit dem Ihr letzter Euro Einkommen belastet ist, den Rest zahlen Sie selbst. Wie viel ein Abzug von 10.000 € wert ist, hängt deshalb stark am Einkommen:

Gerechnet mit dem Tarif 2026 nach § 32a EStG einschließlich Solidaritätszuschlag.

Auffällig ist die Zeile bei 100.000 €: Wer in der Übergangszone des Solidaritätszuschlags liegt, hat einen höheren Grenzsteuersatz als mancher mit deutlich mehr Einkommen. Für die Frage „lohnt sich das für mich?“ heißt das: Nicht das Bruttogehalt entscheidet, sondern wo im Tarif Ihr Verlust landet.

Gewöhnliche Wohnung oder Denkmal: die Abschreibung im Vergleich

Bei einer gewöhnlichen Bestandswohnung ist die Abschreibung klein. Wer sie nach dem Kauf teuer saniert, kann die Kosten in den ersten drei Jahren oft nicht sofort absetzen, sondern muss sie mit dem Gebäude langsam abschreiben. Bei einem Baudenkmal werden die begünstigten Sanierungskosten dagegen in zwölf Jahren vollständig abgeschrieben: acht Jahre je 9 %, vier Jahre je 7 %. Für Käufer gilt das nur für Arbeiten nach dem Notartermin. Auf je 100.000 € Gebäudekosten gerechnet:

Die Denkmal-AfA ist also kein Zusatzgeschenk, sondern eine schnellere Abschreibung: Was eine gewöhnliche Wohnung über Jahrzehnte absetzt, setzt die Denkmalwohnung in zwölf Jahren ab. Das lohnt sich umso mehr, je höher Ihr Steuersatz in diesen zwölf Jahren ist. Wie sich Denkmal, Neubau und Sonder-AfA über 20 Jahre unterscheiden, zeigt der Vergleich der Steuersparmodelle mit Immobilien.

Rechenbeispiel: dieselbe Wohnung, fünf Einkommen

Die Wohnung aus unserem Steuer-Check: rund 64 m² in einem denkmalgeschützten Quartier in Nürnberg-West, Kaufpreis 509.248 €, voll finanziert, Miete ab 1/2029. Selbst tragen Sie Kaufnebenkosten und Bauzeitzinsen, zusammen 47.136 €; darin steckt die Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern.

Rechenkern des Steuer-Checks, Tarif 2026, Miete ohne Steigerung. Saldo = Miete + Steuerersparnis − Zinsen − Tilgung − Hausgeld und Rücklage.

Drei Dinge fallen auf. Erstens trägt die Rechnung im ersten Mietjahr erst ab etwa 65.000 € (einzeln) bzw. 100.000 € (zusammen veranlagt); darunter zahlen Sie schon in den guten Jahren zu. Zweitens wächst die Ersparnis oberhalb der Schwelle kaum noch mit dem Einkommen. Maßgeblich ist die Spalte „je Euro Verlust“: Der Verlust drückt Ihr Einkommen durch den Tarif nach unten, und bei mittleren Einkommen landet ein Teil davon in Stufen mit niedrigerem Satz. Drittens kippt der Saldo nach den zwölf AfA-Jahren bei jedem Einkommen ins Minus, weil Zinsen und Tilgung bleiben. Diese Jahre gehören von Anfang an in die Rechnung.

Vorteile und Nachteile einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Was Sie vor dem Kauf prüfen

1. Die Mietannahme. Unser Beispiel rechnet mit 15,50 € je m²; der Durchschnitt laut Nürnberger Mietspiegel lag 2023 bei 9,65 € je m². Warum eine sanierte Altbauwohnung darüber liegen kann und was eine niedrigere Miete kostet, steht unter Kapitalanlage in Nürnberg.
2. Kaufpreis im Verhältnis zur Miete. Die Jahreskaltmiete unseres Beispiels entspricht 2,3 % des Kaufpreises, also etwa dem 43-fachen der Jahresmiete. Das ist wenig. Eine Denkmalwohnung rechnet sich über die Abschreibung, nicht über die Mietrendite; ohne hohen Steuersatz fehlt ihr das tragende Argument.
3. Laufende Kosten. Hausgeld und Rücklage setzen wir mit zusammen 1,07 € je m² und Monat an. Die Rücklage behandelt unser Rechenkern als reine Ausgabe ohne Steuerwirkung: Sie mindert Ihre Liquidität, nicht Ihre Steuer.
4. Zinsbindung und Anschluss. Die Rechnung hält nur, solange der Zins hält. Fragen Sie, wie sich ein Prozentpunkt mehr nach der Zinsbindung auf Ihre Rate auswirkt.
5. Haltedauer. Planen Sie mindestens zehn Jahre. Wenn Sie das Geld vorher brauchen könnten, passt eine vermietete Wohnung eher nicht zu Ihnen.
6. Kein vorgefertigtes Steuermodell. Stuft das Finanzamt den Kauf als Steuerstundungsmodell ein, darf der Verlust nicht mit Ihrem Gehalt verrechnet werden. Das setzt ein vorgefertigtes Konzept voraus, das Verluste in der Anfangsphase verspricht. Prüfen Sie Zusatzleistungen des Verkäufers mit Ihrer Steuerberatung.

Wie der Kauf einer Denkmalwohnung von der Reservierung bis zur Bescheinigung abläuft, beschreibt der Beitrag Ablauf beim Kauf einer Denkmalwohnung.

Für wen sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage eher nicht rechnet

Wenn Ihr Einkommen in den nächsten zwölf Jahren absehbar sinkt, etwa durch Teilzeit, Elternzeit oder eine Selbstständigkeit mit unsicherem Gewinn, verliert die Abschreibung an Wert, während Zinsen und Tilgung bleiben. Dasselbe gilt, wenn Sie keine Rücklage für ein paar Monate Leerstand haben oder die Wohnung als Notgroschen verstehen. In diesen Fällen ist eine günstigere Bestandswohnung mit höherer Mietrendite, ein breit gestreutes Depot oder schlicht Tilgung die ehrlichere Antwort.

Passt es dagegen, also hohes, stabiles Einkommen, zehn Jahre Zeit und Reserven, lohnt sich die Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen. Der Steuer-Check unten rechnet Einkommen, Veranlagung, Kirchensteuer und Wohnungsgröße durch, mit allen Annahmen offen.

Belege

• § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung)
• § 9 EStG (Werbungskosten)
• § 7 EStG (AfA)
• § 7i EStG
• § 2 Abs. 3 EStG (Verlustverrechnung)
• § 32a EStG (Tarif 2026)
• § 23 EStG
• § 15b EStG