Immobilienmarkt Nürnberg: was der Marktbericht zeigt

Für den Nürnberger Immobilienmarkt gibt es zwei amtliche Zahlenwerke: den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt, der auf allen notariellen Kaufverträgen beruht, und den Immobilienmarktbericht Bayern des Oberen Gutachterausschusses, der die Meldungen aller bayerischen Gutachterausschüsse zusammenführt. Makler-Marktberichte stützen sich meist auf Angebotspreise; die Gutachterausschüsse werten tatsächlich gezahlte Preise aus. Dieser Beitrag fasst zusammen, was aus beiden öffentlich ist, und ordnet es für Käufer einer vermieteten Wohnung ein.

Welche Marktberichte es gibt und was sie kosten

Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Nürnberg, veröffentlicht am 9. April 2026. Der vollständige Bericht kostet 60 €; frei verfügbar sind eine Zusammenfassung der Stadt, das Inhaltsverzeichnis und eine Leseprobe ohne Daten.
Immobilienmarktbericht Bayern 2026 des Oberen Gutachterausschusses, erschienen im Juni 2026 und kostenlos als PDF. Er enthält Kauffälle, Umsätze und mittlere Wohnungspreise für jede kreisfreie Stadt, also auch für Nürnberg.

Die Zahlen in diesem Beitrag stammen aus diesen beiden Veröffentlichungen. Werte, die nur im kostenpflichtigen Bericht stehen, etwa Liegenschaftszinssätze oder Vergleichsfaktoren nach Lage, geben wir nicht wieder.

Kauffälle und Umsatz: Erholung nach dem Einbruch 2023

Laut Gutachterausschuss wurden 2025 in Nürnberg 5.621 Immobilien verkauft, nach 4.666 im Jahr 2024; der Geldumsatz stieg leicht auf rund 2,4 Milliarden Euro, davon rund 1,8 Milliarden Euro für Wohnimmobilien. Die lange Reihe aus dem Landesbericht zeigt, wo das einzuordnen ist:

Nürnberg: Kauffälle und Geldumsatz, Immobilienmarktbericht Bayern 2026
Jahr	Kauffälle	Geldumsatz
2019	4.971	3.186,9 Mio. €
2020	4.732	2.918,9 Mio. €
2021	5.290	2.828,4 Mio. €
2022	4.225	2.767,7 Mio. €
2023	3.555	1.720,3 Mio. €
2024	4.666	2.327,0 Mio. €
2025	5.624	2.406,6 Mio. €

Der Landesbericht zählt für 2025 5.624 Kauffälle, die Stadt 5.621; kleine Abweichungen zwischen den Auswertungen sind üblich.

Die Zahl der Verkäufe liegt 2025 sogar über dem Niveau von 2019, vor dem Zinsanstieg, der Umsatz nicht: 2.406,6 Mio. € gegenüber 3.186,9 Mio. € im Jahr 2019. Es wird also wieder viel gehandelt, im Schnitt aber zu niedrigeren Summen je Kauffall. Eigentumswohnungen prägen den Markt: 4.211 der Kauffälle 2025, also 74,9 %, waren Wohnungen.

Wohnungspreise in Nürnberg 2025

Die Stadt nennt für 2025 bei Neubauwohnungen ein Plus von 2 % und Preise zwischen 4.600 € und 9.500 € je m² Wohnfläche, bei Bestandswohnungen ein Plus von 4 % und Preise zwischen 1.800 € und 6.800 € je m². Mittelwerte stehen im Landesbericht, ausgewertet für Wohnungen über 45 m² und auf 100 € gerundet:

Mittlere Wohnflächenpreise für Eigentumswohnungen, € je m², Immobilienmarktbericht Bayern 2026
Gebiet	Neubau 2023	Neubau 2024	Neubau 2025	Weiterverkauf 2023	Weiterverkauf 2024	Weiterverkauf 2025
Nürnberg	6.100	5.800	6.200	3.200	3.200	3.300
Kreisfreie Städte Mittelfrankens (Mittel)	5.600	5.700	6.000	3.200	3.100	3.200
Bayern (Mittel)	5.100	5.100	5.100	3.000	2.900	3.000
München	11.500	10.400	10.400	7.700	7.400	7.600

Nachweis: Immobilienmarktbericht Bayern 2026, Abschnitt 9.2.

Nürnberg liegt damit bei Neubauten über dem bayerischen Mittel und bei gebrauchten Wohnungen etwas darüber, weit unter München. Nach dem Rückgang 2024 haben die Neubaupreise 2025 wieder zugelegt; gebrauchte Wohnungen sind seit 2023 fast unverändert. Der Abstand zwischen Neubau und Bestand ist groß: Eine gebrauchte Wohnung kostet im Mittel rund die Hälfte einer neuen.

Kleine Wohnungen und Apartments

Auffällig ist laut Stadt der hohe Anteil von 1-Zimmer-Apartments unter den verkauften Neubauwohnungen. Der Landesbericht weist für Nürnberg 2025 390 neu verkaufte Apartments mit im Mittel 25 m² und 7.600 € je m² aus; gebrauchte Apartments (463 Verkäufe, im Mittel 35 m²) kosteten 3.500 € je m². Der Abschlag beim Wiederverkauf ist bei Kleinstwohnungen besonders groß.

Grundstücke, Häuser und Bodenrichtwerte

Nach dem Rückgang 2022/2023 stabilisieren sich die Preise auch bei Grundstücken und Häusern, je nach Segment unterschiedlich. Bebaute Grundstücke 2025: freistehende Einfamilienhäuser minus 3 %, Doppel- und Reihenhäuser plus 2 %, Mehrfamilienhäuser plus 6 %. Die Bodenrichtwertkarte 2026 umfasst 1.262 Zonen; gegenüber 2024 sanken die Richtwerte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke um 7 %, für mehrgeschossigen Wohnungsbau stiegen sie um 4 %, auf 570 bis 3.300 € je m² Grundstücksfläche.

Gibt es eine Prognose für die Immobilienpreise in Nürnberg?

Eine amtliche Preisprognose gibt es nicht. Der Gutachterausschuss beschreibt im Grundstücksmarktbericht, dass sich die Preise langfristig an der Entwicklung der Arbeitnehmerverdienste orientieren, und warnt, dass bei langfristigen Prognosen die Demografie und der wachsende Altbaubestand nicht vernachlässigt werden dürfen. Für die Nachfrage liefert die Stadtstatistik einen Anhaltspunkt: Sie erwartet bis 2033 rund 554.700 Einwohner, ein langsames Wachstum.

Für eine Wohnung als Kapitalanlage heißt das: Eine Wertsteigerung gehört nicht in die Rechnung. Eine ehrliche Rechnung trägt sich über Miete und Steuer und behandelt einen späteren Verkaufsgewinn als Möglichkeit, nicht als Annahme.

Was die Zahlen für eine Denkmalwohnung bedeuten

Eine frisch sanierte Denkmalwohnung ist in den Mittelwerten kaum abgebildet: Sie ist kein Neubau, wird aber auch nicht wie eine gebrauchte Wohnung verkauft. Unser Rechenbeispiel, eine Wohnung in einem denkmalgeschützten Quartier in Nürnberg-West, kostet 7.957 € je m². Das sind 1.757 € je m² mehr als das Mittel für Neubauwohnungen 2025 und 4.657 € mehr als für gebrauchte Wohnungen.

Einen Teil dieses Abstands trägt die Steuer. Die Sanierungskosten werden in zwölf Jahren vollständig abgeschrieben; für Käufer gilt das für Arbeiten nach dem Notartermin. Bei 150.000 € zu versteuerndem Einkommen (einzeln, ohne Kirchensteuer) spart die rund 64 m² große Wohnung von 2026 bis 2037 zusammen 195.452 € Steuern, rund 3.100 € je m². Den Rest des Aufpreises bezahlen Sie für den sanierten Zustand, und ob der Markt ihn beim Wiederverkauf honoriert, sagt kein Marktbericht voraus. Jeder abgeschriebene Euro spart zudem höchstens Ihren Grenzsteuersatz.

Daraus folgt zweierlei. Erstens rechnet sich die Denkmalwohnung über Ihren Steuersatz und die Miete, nicht über die Marktpreise; warum das so ist, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Zweitens braucht der Kauf einen Horizont von mindestens zehn Jahren, denn ein früher Verkaufsgewinn ist steuerpflichtig und ein früher Verkauf unter dem Einstand realistisch. Für Denkmale in Bayern gilt seit Oktober 2025 eine neue Bescheinigungsrichtlinie.

Mieten, Mietspiegel und Mietpreisbremse in Nürnberg sind im Beitrag Kapitalanlage in Nürnberg ausgewertet; dort steht auch, dass die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel 2023 bei 9,65 € je m² lag.

Immobilienmarkt Nürnberg: was die Marktberichte der Gutachterausschüsse sagen