Reservierungsvereinbarung und Reservierungsgebühr: was bindet, was nicht
Eine Reservierung verpflichtet Sie nicht zum Kauf; das tut erst der notarielle Vertrag. Eine Reservierungsgebühr in den Formularbedingungen eines Maklers ist nach dem BGH unwirksam, wenn sie nie zurückgezahlt wird und Sie dafür nichts Nennenswertes bekommen. Für Gebühren direkt an den Bauträger ist die Lage nicht höchstrichterlich geklärt.
Veröffentlicht am · Von der Redaktion Steuerwerk · Stand der Zahlen: September 2026, Einkommensteuertarif 2026
Wer sich für eine Wohnung entschieden hat, bekommt oft zuerst eine Reservierungsvereinbarung vorgelegt: Der Verkäufer oder sein Vertrieb hält die Wohnung für eine Frist frei, manchmal gegen eine Gebühr. Das ist der Moment, in dem der Kauf sich schon fest anfühlt, rechtlich aber noch nichts entschieden ist. Diese Seite ordnet ein, was eine solche Vereinbarung bewirkt, was der Bundesgerichtshof zur Gebühr entschieden hat und wo die Rechtslage beim Bauträger offen ist. Sie ersetzt keine anwaltliche Prüfung.
Bindet eine Reservierung Sie zum Kauf?
Nein. Ein Vertrag, mit dem Sie sich verpflichten, eine Wohnung zu erwerben, braucht die notarielle Beurkundung. Eine Reservierung ohne Notar kann Sie deshalb nicht zum Kauf zwingen. Ob eine Reservierung selbst beurkundet werden müsste, etwa wenn sie mit einer hohen Gebühr Druck zum Kauf aufbaut, hat der BGH im Urteil von 2023 ausdrücklich offengelassen.
Umgekehrt bindet die Reservierung auch den Verkäufer wenig. Was sie in der Regel regelt:
- eine Frist, in der die Wohnung keinem anderen Interessenten angeboten wird,
- ob und in welcher Höhe eine Gebühr fällig wird und ob sie später auf den Kaufpreis angerechnet oder zurückgezahlt wird,
- wer Vertragspartner ist: der Bauträger selbst, ein Vertrieb oder ein Makler.
Der letzte Punkt ist der wichtigste, denn von ihm hängt ab, welche Regeln für eine Gebühr gelten.
Was der BGH 2023 zur Reservierungsgebühr entschieden hat
Im Urteil vom 20. April 2023 (I ZR 113/22) ging es um einen Makler, der Kaufinteressenten nach dem Maklervertrag eine Reservierungsvereinbarung auf eigenem Blatt unterschreiben ließ. Der BGH hat entschieden: Eine solche Vereinbarung ist eine Nebenabrede zum Maklervertrag und unterliegt der Kontrolle als Allgemeine Geschäftsbedingung. Die Pflicht zur Zahlung ist unwirksam, wenn die Gebühr ausnahmslos nicht zurückgezahlt wird und der Kunde dafür weder nennenswerte Vorteile noch eine geldwerte Gegenleistung bekommt. Die Kaufinteressenten bekamen ihr Geld zurück.
Die Begründung zeigt, woran man eine problematische Gebühr erkennt:
- Der Verkäufer bleibt frei. Das Versprechen des Maklers, die Wohnung nicht weiter anzubieten, hindert den Eigentümer nicht, den Verkauf abzublasen oder an jemand anderen zu verkaufen. Sie zahlen, ohne sicher kaufen zu können.
- Die Gebühr erzeugt Druck. Wer gezahlt hat, will das Geld nicht verfallen lassen und kauft eher, um es mit dem Kaufpreis verrechnen zu können.
- Eine kurze Frist ist keine Gegenleistung. Im Streitfall war zunächst ein Monat vereinbart; das reichte nicht.
- Kein Geld zurück, auch wenn der Verkäufer scheitert. Dass die Gebühr selbst dann verfiel, wenn der Makler oder ein Dritter das Scheitern zu verantworten hatte, verstärkte die Benachteiligung.
- Provision ohne Erfolg. Wirtschaftlich wirkte die Gebühr wie eine Provision, die unabhängig vom Kauf fällig wird. Nach dem Gesetz verdient ein Makler aber nur, wenn der Vertrag durch seine Tätigkeit zustande kommt.
Dass die Reservierung auf einem eigenen Blatt stand und später unterschrieben wurde, änderte daran nichts. Vorformulierte Bedingungen sind Allgemeine Geschäftsbedingungen, gleich in welcher Form; anders ist es nur bei Klauseln, die im Einzelnen ausgehandelt wurden.
Gilt das auch beim Bauträger?
Nicht unmittelbar. Das Urteil betrifft die Formularbedingungen eines Maklers. Beim Kauf einer Denkmalwohnung ist Ihr Vertragspartner meist der Bauträger, und für ihn gilt ein eigenes Regelwerk, die Makler- und Bauträgerverordnung. Danach darf ein Bauträger Geld des Käufers zur Ausführung des Auftrags erst annehmen, wenn der Vertrag wirksam ist, Ihre Vormerkung im Grundbuch steht, die Lastenfreistellung gesichert und die Baugenehmigung erteilt ist. Von diesen Pflichten darf er vertraglich nicht abweichen.
Ob eine Reservierungsgebühr, die vor dem Notartermin direkt an den Bauträger fließt, unter diese Regel fällt, hat der BGH in dem Urteil von 2023 nicht entschieden. Nach unserer Lesart ist eine Gebühr, die später auf den Kaufpreis angerechnet werden soll, mit der Verordnung zumindest schwer vereinbar. Das ist eine Einschätzung, keine Rechtsberatung. Wer eine solche Gebühr zahlen soll, sollte sie vorher anwaltlich prüfen lassen.
Läuft die Reservierung über einen Vertrieb, lohnt ein Blick darauf, in welcher Rolle er auftritt. Wer gewerbsmäßig Wohnungen vermittelt, braucht wie der Bauträger eine Erlaubnis nach § 34c GewO; fragen Sie danach, und fragen Sie, ob der Vertrieb als Makler mit eigenem Provisionsanspruch gegen Sie auftritt.
Reservierungsgebühr zurückfordern: wann es Aussicht hat
Nach dem Urteil spricht viel für eine Rückforderung, wenn die folgenden Punkte zusammenkommen. Jeder davon stammt aus der Begründung des BGH:
- Die Vereinbarung war vorformuliert, nicht ausgehandelt.
- Die Gebühr ist nach dem Wortlaut in keinem Fall zurückzuzahlen.
- Außer dem Freihalten für kurze Zeit wurde nichts Geldwertes versprochen.
- Der Verkauf ist nicht zustande gekommen.
Ist die Gebühr dagegen erstattungsfähig, lange reserviert oder an eine echte Gegenleistung geknüpft, liegt der Fall anders. Ob eine Vereinbarung außerdem wegen fehlender Beurkundung oder wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist, hat der BGH nicht geprüft. Die Antwort hängt am Wortlaut; mit ihm gehen Sie zu einem Anwalt oder einer Verbraucherzentrale.
Vor der Unterschrift: sechs Fragen
- Wer ist Ihr Vertragspartner? Bauträger, Vertrieb oder Makler: davon hängt ab, welche Regeln für eine Gebühr gelten.
- Wird eine Gebühr fällig, und wann kommt sie zurück? Lassen Sie sich schriftlich geben, in welchen Fällen sie erstattet wird, auch wenn der Verkäufer den Kauf nicht will.
- Was bekommen Sie außer der Frist? Eine Reservierung, die den Verkäufer selbst nicht bindet, ist wenig wert.
- Ist die Frist lang genug für Ihre Prüfung? Den Vertragsentwurf soll Ihnen der Notar im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin geben. Eine Reservierung, die kürzer ist als diese Prüfzeit, verschiebt den Druck nur nach vorn.
- Was muss vor dem Kaufvertrag passieren? Wer die KfW-Förderung nutzen will, muss sie beantragen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist. Die Reservierungsfrist sollte dafür Luft lassen.
- Passt der Zeitpunkt zur Denkmal-AfA? Als Käufer sind nur Arbeiten begünstigt, die nach dem Kaufvertrag ausgeführt werden; entscheidend ist also der Notartermin, nicht die Reservierung. Hintergrund: Kauf vor der Sanierung.
Druck ist kein Argument
Eine Reservierung wird oft mit knapper Verfügbarkeit begründet. Ob eine bestimmte Wohnung in zwei Wochen noch frei ist, kann niemand garantieren, aber eine Entscheidung dieser Größe hängt nicht an zwei Wochen. Die Fragen, die über den Kauf entscheiden, lassen sich vorher klären: ob die Wohnung bei Ihrem Steuersatz trägt, was im Vertrag steht und wann Sie was zahlen. Die Reihenfolge der Schritte steht im Beitrag zum Ablauf beim Kauf einer Denkmalwohnung.
Für den Steuer-Check, die Auswertung und das Gespräch mit uns zahlen Sie nichts; wir werden vom Projektentwickler bezahlt, wenn ein Kauf zustande kommt. Die Einzelheiten stehen unter Transparenz.
Kann ich eine Reservierungsgebühr zurückfordern?
Bei einem Makler oft ja: Der BGH hat 2023 eine Reservierungsgebühr in Formularbedingungen für unwirksam erklärt, weil sie ausnahmslos nicht zurückgezahlt wurde und der Kunde keine nennenswerte Gegenleistung bekam (I ZR 113/22). Ob das in Ihrem Fall gilt, hängt vom Wortlaut ab; lassen Sie es anwaltlich prüfen.
Muss eine Reservierungsvereinbarung notariell beurkundet werden?
Der Kaufvertrag über eine Wohnung muss es (§ 311b Abs. 1 BGB). Ob auch eine Reservierung zum Notar muss, hat der BGH im Urteil von 2023 offengelassen. Zum Kauf verpflichtet Sie eine Reservierung ohne Notar jedenfalls nicht.
Darf ein Bauträger eine Reservierungsgebühr verlangen?
Das BGH-Urteil von 2023 betrifft Makler. Ein Bauträger darf Geld des Käufers zur Ausführung des Auftrags erst annehmen, wenn die Sicherungen nach § 3 MaBV stehen, und davon nicht vertraglich abweichen. Ob eine Gebühr vor dem Notartermin darunter fällt, ist nicht höchstrichterlich entschieden.